文档介绍：2011年12月呈献
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柳州顺泰花园前期整合营销策略案
Part1 宏观环境解读
中央经济工作会议
关于房地产政策的分析
◎抓保障房建设,坚持房地产调控不放松
要抓好保障性住房投融资建设运营管理工作,逐步解决城镇低收入群众住房困难;要坚持地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展
坚持调控
【消息点评】
加强住房保障,尤其是完善四个环节的运作体制明年原计划 1000 万套新开工量,将有所下调,重点由追求规模,转向健全制度;
重申了政治局会议对楼市调控的政策口径,明年政策不可能重现 2008 年四季度的放松力度,因为房价尚未调整到位,但随着经济和房价持续下滑,预期明年下半年,早则年中前后,政策会进行一定程度的调整;
“价合理回归”,与“回归合理”之间内涵略有差异,前者指代房价需要下跌一些;后者指代要回到合理水平,而对普通民众来说,合理水平就意味着房价应下跌 50%左右,加快普通商品住房建设,这是近几年一贯方针,主要是更好的满足这类需求,同时也供应量增加之后,有利于普通商品住宅价格的稳定和合理回落。
◎房产税扩容势在必行,房产税顶替限购令成为可能
在第四项重点任务深化重点领域和关键环节改革,提高对外开放水平中,提到要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。
普及房产税
【消息点评】
去年1月上海和重庆率先进行试点,这就意味着,年底前后,在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上,极有可能增加试点城市!试点城市范围,估计应在直辖市省会计划单列市之内!房产税扩容势在必行,只是节奏快慢而已,明年扩容的额外好处:给相关城市限购退出一个台阶下:房产税顶替限购令
市场资讯
◎市场形势:重点城市住宅价格继续下跌,成交量环比、同比出现双下降
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,2011年11月,全方米,%,其中43个城市价格环比上涨,57个城市环比下跌。与上月相比,本月价格环比下跌的城市数与上月基本持平,共有6个城市环比跌幅在1%以上。同比来看,全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小,%,。另外,按100个城市住宅价格的中位数计算,全方米,与10月基本持平。总体来看,年末100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降,且降幅有所扩大。
今年以来,首次出现一线城市和典型二三线城市成交量环比和同比同时下降的局面。环比来看,一线及二三线城市均由上月的环比增加变为环比下降,北京、上海、深圳、%、%、%%,而二三线城市环比降幅也达15%;同比除广州之外其他城市降幅普遍大于上个月,北京、上海、%、%%,降幅都在40%左右,%,降幅较小,%,比上月降幅扩大4个百分点。房地产调控效果逐渐显现。
房地产市场总体运行情况
图:2011年1-11月百城价格指数
图:2011年1月-11月27日(第1-48周) 图:2011年1月-11月27日(第1-48周)
一线城市商品住宅成交量变化 15个二三线城市商品住宅成交量变化
数据来源:CREIS中指数据
(注:所统计15个二三线代表城市为:天津、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、东莞、无锡、福州
◎中央坚定房地产调控,地方实施限价避免问责
房地产市场调控已进入关键时期,成交量增速放缓,房价松动。市场也开始发出不同声音,“拐点到了”、“房地产冬天来了”、“调控该放松了”等等,但中央的回应仍是坚定房地产调控不动摇,进一步巩固调控成果
近期,中央频繁强调要坚持房地产调控。11月25日,国务院副总理李克强在廊坊考察保障房建设时表示,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。在年底之际,中央多次表明立场,向社会释放明年将坚定调控的信号,一方面打消地方政府放松调控的念头,同时,防止努力调控的成果因年底的松懈而“功亏一篑”。
年初“国八条”将房价控制目标纳入问责范围,新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的地方政府将被问责。接近年底,迫于问责制的压力,为完成目标,一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度,丹东、韶关等城市主要是与周边地区同类楼盘做比较限制销售价格,而中山、珠海直接以本地区的房价控制目标为价格上限。由此可见,对于价格上涨过快的城市,房价控制目标对抑制价格涨幅确实起到一定作用,而问责制显然对地方政府执行中央政策的力度有较大的约