文档介绍：本次报告需要解决的主要问题问题一问题二以怎样的物业组合,现实项目收益要求的同时将风险降到最低;以什么样的产品和模式,打造项目竞争优势,实现快速套现;实现低风险操作,快速回笼项目资金;:,(共可售17套,主力面积在60-200㎡之间),;建筑形态:地上3层,地下1层,街区式集中商业(可分割销售);停车位:地下停车场约有49个车位;交付日期:2012年年底交付使用。本案为社区邻里式盒状集中式商业,量体较小,难以如港龙枫桥、马涧商业街形成规模效益,且客户接受度来看不如沿街商铺;且商铺单套分割面积较大(多为100平米以上),综合看销售难度较大。(工厂集聚)带来磅礴的潜在消费客群;本案与马涧商业街、枫桥商业街商圈距离均在3公里左右,存在竞合关系。物流园工业区工业区浒通商圈枫桥商圈狮山路商圈横塘商业中心工业区高新区城乡一体化暨分区规划(2009-2030年)本案周边为以工厂企业为区域主导,产业特性为劳动密集型;本案周边有马涧商业街和枫桥商业街,其私营业主较多;;本案距枫桥商圈3公里左右;本案距狮山路绿宝商圈5公里左右;本案距古城区核心商圈超过10公里。本案商业辐射范围有限,-!–新区整体分区规划总体结构:“一核、两轴、三心、六片”一核:以阳山森林公园为核心,将山体屏障转化为生态绿核,并成为各个独立组团间生态廊道的汇聚点。两轴:太湖大道发展主轴:是新区“二次创业”的活力之轴,展现科技、人文、生态的融合。京杭运河发展主轴:展现运河文化的精华,是城市滨河风貌的集中体现,是公共功能与滨水风光的活力融合。三心:以浒通片区中心、科技城片区中心、狮山路城市中心构筑三角状的极化空间,为各自所在的城镇建设组团提供公共配套服务。六片:包括狮山片区、浒通片区、横塘片区、科技城片区、湖滨片区(苏州西部生态城)、阳山片区。本案位于阳山片区内,从规划来看,该片区商业规格、级别较低,难以如“三大中心”形成较大的区域辐射力,故研判本案的发展方向仅为社区配套商业。-片区产业布局蓝图判研根据区域内规划,我们大胆预测,区域内右侧小范围工业区外迁,低密度、生态宜居的区域逐渐与枫桥片区连成整体,给本案商业带来一定的提升;本案从各个角度,规模、昭示等等,其仅服务于项目周边邻近的几个小区,辐射能力相对有限;规划判研的落实,也较难扩大商业辐射半径。白马涧生态风景区(本案片区)功能定位:苏州市西部重要的风景旅游区和多功能生态度假休闲区,发展低密度、生态居住区;马涧商业街枫桥商业街狮山商圈浒通商圈工业区幸福街商业街长江路产业调整以长江路为分界线,商业向其沿线集聚、分布,强力吸引2侧较为磅礴的客流,但对两侧的居住区外延辐射能力逐步减弱,为本案寻求发展提供了契机。-大交通区位环境南侧为干道何山路,工厂、企业较多西侧紧邻悦山墅联排别墅区,小区西侧为白马涧风景区东侧为小区内部穿过道路支英街,小区东面工厂、企业聚集;公共交通北侧华山路上有333路、华池专线;南侧何山路上有300路;轨道交通未来地铁3号线经过东侧珠江路(马运、华山站点),加大人流导入依托何山路和华山路构建便利的大交通体系,具有较好的交通可达性,利于消费客群导入。但小区内部以支英街和自建道路构建的内部交通体系则对商业动线、昭示性有一定影响。工厂、企业工厂、-公交体系1、马涧路经过的公交车较多2、3、经过本案的公交仅为300路、333路、龙池专线;4、经过枫桥商业街区的公交有:300路301路301路长线308路321路324路325路328路442路816路马涧商业街马涧路湘江路华山路何山路枫桥商业路21工厂区工厂区34马涧、枫桥商业街是以公交为交通导向,辐射吸引周边工厂集聚区客群消费,而本案在公交导向上适用性不强(主要以自驾出行为主)。-昭示性本案华山路何山路环山路湘江路支英街外围道路辅助街道自建道路1、道路级别较低:山河佳苑外围道路何山路、华山路为四干道;辅助街道为双干道,内部修建了3-5米左右的自建道路;2、-3公里内,内向型大于外向型。