文档介绍：因此,我们必须采取有效手段,炒热××一期的商街气氛,大力提升其商业价值,增强业主和商户的投资信心,并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫,本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔,处于城市商业中心,与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街,当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前,首先必须对此进行研究分析,以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析,××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
(一)、商街设计“先天不足”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处,西邻五星级大酒店,原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台,能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”,而没有考虑广场的商业价值,如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来,商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”,既无观赏价值,又横亘在道路中央,事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外,南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符,也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道,从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求,街区内主干道、副通道两侧均应为店面房,以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物,易于催生和聚集客流,而且能把土地资源利用率发挥到极致,如同上海豫园商街那样条条路上有店铺,每寸地皮生银子。遗憾的是,××一期外街通向内街的三个通道,两条是没有任何店铺的“幽巷”,顾客在街口看不到商业气氛,甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道,同样因一期建筑南侧没有设计店面房,走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长,阻挡店门,不少顾客入店购物因此要绕一大圈,于是放弃了购买动机,导致临街店铺生意清淡。
(二)、商街策划“后天失调”
1、××广场商业街处于核心商圈,在市场竞争特别强调个性化的今天,商街必须有自己的“灵魂”,即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好),后来又定位于“×××”(很好,只是推广很费力),如今准备冠以“××广场步行街”(老土,没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位,关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好,其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处很好的“市民广场”,但要吸引广大市民聚集到这里,还需要有浓郁的“广场文化”,例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外,还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前,由于上述设施没有配套,××广场的“磁场效应”不佳,所以商街难“热”。
3、打造商街,服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去,再由物业管理公司去打理,这是开发商业房产的“老皇历”。事实上,经营××广场商业街,“物业管理”代替不了“商业管理”,商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作,此所谓