文档介绍：耘思堂,今天讲什么?有人讲理论,有人讲模块化,有人讲整合攻略,有人讲几点几线雨润地产来淮的时间也不短,从拿地到现在,听过针对项目的各种汇报肯定也不少,而耘思堂作为在淮安发展已超过9年的代理商,也做过多次的该类提报,由于本次应贵单位领导要求,尽量省去教条式的繁文缛节,简约明了只说大实话淮安是一座特殊的城市, 这里的消费者有着特殊的消费性格, 在淮安做项目,“接地气”很重要,因此我们 不说项目,先谈市场和消费者淮安房地产市场的三大特征:1、供应量巨大:央视报道,淮安已出让未开发的土地加上现有的4万套库存,足够淮安卖9年!2、购房群体增幅缓慢:淮安的人口06年至12年,年平均增长不到1%,这导致购房客群基数不足与购房客群的结构相对固化;3、价格敏感度高:如下图所示,市场销量与价格成明显的负相关。市场:僧多粥少,价格敏感消费者:不自信的保守主义者耘思堂从代理水韵天成以来,接触过超过2万名的淮安购房者,对于他们的性格洞察,我们有着充分的经验,淮安的消费者性格与这座城市的性格是密切相关的:淮安作为一座千年古城,历史悠久,但是与南方城市相比,这不是一座具有开拓精神的城市,这里的居民更是如此,“绝不做第一个吃螃蟹的人”是大众的行为准侧;各式各样的产品供应,尤其是高端项目的客群,手上基本都有两三套房子,这就使得他们对于购房总是有一种“不急不慢,货比三家”的心理;缺乏外来人口的冲击,使得淮安购房客群的结构固化,“地缘性”强是淮安购房群体的又一大特征,跨区域置业,必须要求项目足够的吸引力;重视教育的程度超出我们想象,好的学区已经成为热销项目的必要条件,换句话说,有好学区的项目不一定热销,但是没有好学区的项目是基本不会热销。透过现象看本质——解密淮安生态新城现象:淮安生态新城板块,是淮安市区继水渡口板块后,又一大开发热点区域,无论销量还是价格是非城市中心板块中最好的。问题:一个远离主城,生活配套匮乏的板块凭借什么达到这样的销量与价格?是一直在热议的却还未实现的市政府搬迁?还是庞大的配套规划?或是优越的的生态资源?最本质的原因有两个:政府的第一口螃蟹&双学区资源“画大饼”是打动不了精明的淮安人的,他们坚决不做第一个吃螃蟹的人。消费者不吃,政府来吃,生态新城第一批的购房群体正是自于政府部门的公务员群体,说没有用,真金白银买了,大家没理由不信了;当然依靠政府示范拉动的购买人群,是不够的,这也是绿地开盘后面临的桎梏,它们最终找到淮安消费者最敏感的神经——教育,拉入淮安一流的教育资源,进行双学区建设,缩小户型面积,降低总价,最终撬动了淮安整体市场,带动了生态新城的房地产发展。提问: 一个僧多粥少的市场 一群保守的消费者 一个对开发商实力要求较高且竞争激烈的板块 雨润的星雨华府,想来做什么?1、关于目标5800元/㎡>4700元/㎡绿地世纪城梧桐公馆山阳湾花园星雨华府中天翡丽湾玖珑湾新城市政配套实验小学淮安中学实验小学淮安中学绿地世纪城4700元/㎡梧桐公馆5000元/㎡山阳湾花园4500元/㎡星雨华府中天翡丽湾4600元/㎡玖珑湾4700元/㎡新城市政配套实验小学淮安中学实验小学淮安中学中南世纪城4300元/㎡体育中心星雨华府5800元/㎡的均价预期,高出生态新城4700元/㎡左右的均价近1000元/㎡左右,面对周边实力雄厚的绿地、中南、建华等品牌,这个大于号任务艰巨2月16日春节放假结束--4月成交均价项目名称均价(元/m2)中南•世纪城4,,,,,(以上数据均来自网上楼市)5800元/㎡意味着什么?不仅要做生态新城的老大,还要挑战水渡口既然准备“搏动”整个淮安,面对其它地产大鳄,我们凭借什么?1、关于目标2、关于项目(知己)㎡㎡㎡绿地面积61490㎡绿地率30%%总户数3375项目基础资料1、紧邻2400亩森林公园2、交通路网便利3、双学区优势4、四馆、大剧院等市政配套齐全5、政府搬迁利好6、品牌实力7、高起点的产品规划8、开发热点板块。。。。。。以上的卖点,随手打开一个淮安地产网站,找出一个生态新城的项目,几乎都能找到类似说辞,这些根本不是星雨华府项目的核心竞争力,当然,我们也不是说以上所示的卖点无足轻重,我们只是想说:这些竞争项目皆有的条件,并不足以让我们成为生态新城NO1。2、关于项目(知己)