文档介绍：全心地产顾问/*1-----------------------------------铁牛国际城 2-----------------------------------领秀•上江城 3-----------------------------------铁牛•领秀国际 4-----------------------------------领秀国际 5-----------------------------------银座世纪城 6-----------------------------------铁牛现代城参考案名报告思路项目商业营销模式建议项目整体推广策略项目招商推广策略项目营销团队建设项目商业部快销模式设计筑巢引凤:先期引入3-4家主力经营商家,开发商在招商政策上给予扶持,通过对主力店的打造,提升项目经营档次与环境。蝴蝶效应:先期引入的3-4家主力经营商家,是项目“品质”与“持续经营”的保障,通过主力店的带动,从而实现BLOCK商业街区的销售。项目总体定位回顾项目总体定位回顾在反复与贵公司进行沟通与交流之后,结合市场情况、典型案例、各营销公司方案的基础上,我们给予了客观的评价与新的论点。在以上商业论点的基础上,我们进行了商业整体定位的优化:泛休闲娱乐业态代表商家需求面积KTV娱乐好乐迪、ATT1500㎡西式餐饮(日式、韩式)欧洲房子、良木缘(北海道寿司、韩国烧烤)2000㎡(2-3家)体育健身浩沙健身1000㎡西式快餐肯德基、麦当劳500㎡合计5000㎡主力商家引入设计业态要求平均面积需求设计BLOCK总体量(10000㎡)满足开发商对泛休闲娱乐业态的引导100㎡/间100间200㎡/间50间BLOCK商业街区设计按照以上设计:先期以“政策导向”引进的主力商家,作为暂时持有,带BLOCK运做成熟后,再行消化,以达到商业价值最大化。根据以上对“主力商业”与“BLOCK商业”的设计,商业的整体体量在15000㎡,较为适宜。商业暂时持有比为3:1项目总体定位回顾本项目商业规模偏小,但交通便利,项目配置标准高,设计观念新,加之“铁牛广场”区域商业较落后的现状,存在成功的机遇。由于地块受交通条件的限制,所以在设计上充分考虑交通对商业业态的影响,前期虽有专业团队的介入,对项目定位以及建筑总评规划提供了很多专业意见,但由于地块不直接临主要干道,虽整体地段位置较好,但人流聚集还是有一定的难度,本项目商业运营要成功需要具备的条件较多,如果不从“新、特”上面下功夫,项目运做将面临极大挑战。项目商业营销模式建议商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道方案一:以销售为主,全部用于公开销售(预留主力商家经营位置),以成交结果为主尽快收回现金,暂时无法实现销售商铺的,后期以租代售,以达到最大的现金流回报。成功的关键因素:合理的店铺分隔准确的市场定价强势的有效推广开发商超强的心理承受能力优点:可以实现现金回流,投资人可选择的余地大。缺点:A店铺零乱,无法进行统一的商业规划,对后期运营增加难度;B绵阳投资人喜欢街铺,且投资总额主要在100万以内,由于该项目受地势的影响,街铺面积小,销售可能存在较大阻力;,无法进行租户组合。项目商业营销模式建议商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道方案二:租售结合,有目的有规划地进行部分销售,总销售比例控制在30%-40%,通过统一的规划管理来达到现金流和投资回报的平衡。项目商业营销模式建议优点:可以部份实现回流现金;对于项目后期运营成功可以施加有限的影响;投资人在购买时选择余地不大,但租赁时可选择的空间大;通过有规划有目的的销售可以局部控制销售带来的风险。缺点:投资人可选择的余地小;销售的店铺可能给后期运营和规划带来影响;对项目整体定位的实现带来影响;后期管理需要协调的关系复杂。成功的关键因素:租售区域划分和比例分配准确的定价投资人的选择及合同约定强势的有效推广开发商后期投入(时间、资金、精力)商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道建议:选用方案一,完成项目前期快速资金回笼。确定主力商家引入的商铺,暂不销售。以后期实现更大价值项目商业营销模式建议商业营销模式/商业销售周期/营销推广渠道