文档介绍：法律意见书
(本文拒绝以任何形式的转载)
深圳余祖舜律师(**********)
 
受某某市某某开发总公司委托,对某某市某某开发总公司与某某市某某某股份合作公司土地合作开发项目一事出具如下法律意见,本意见书仅限于所提供以下之书面材料:
1、《见证书》(文号:--------)附:《申请报告》《土地开发合作协议书》(协议主体:--)
2、分界及用地审批图(---国土所于--------签署核定住宅用地的意见)
3、宝国地字〔---〕---号文(标题:《-----用地报告的批复》内容:------)
4、---
5、---
6、---
7、城中村(旧村)改造中长期计划总表(------)
8、《证明》(时间:---;主体:---- ;证明内容:----)
9、《承诺书》(时间:---;主体:---- ;证明内容:----)
10、《证明书》(时间:---;主体:---- ;证明内容:----)
11、《关于重新核定红线的报告》(----)
12、----
13、《关于申请城中村(旧村)改造的报告》(时间-----;主体:-----)
14、《某某市规划局某某某分局承办文件复函》(文号:----;时间:---- 主体:----;复函内容:----)
15、《某某市某某某区用地测量报告》(----)
16、《协议书》((时间:---;主体:---- ;内容:----))
17、-----
------
-
一、项目主要事实
19--年--日,原某某经济合作社(以下简称“某某合作社”)与某某市某某综合开发总公司(以下简称“某某城建公司”)签署《土地开发合作协议书》。协议约定由“某某合作社”负责办理--亩山地(约---万平方米)的征用手续,“某某城建公司”负责投资开发并享有土地开发权和收益权,并以每平方米----元人民币支付给“某某合作社”。
合同签署后,某某某县国土局于19--年--日至同年4月10日分别下文宝国地字〔----〕----号、-----文批复“某某合作社”村民住宅用地---亩。之后,某某某县某某镇国土所于19--年--日、某某某县某某镇镇村镇建设委员会于19--年1--日分别签署核定
“某某合作社”村民住宅用地30598平方米。
“某某城建公司”启动该村民住宅土地建设项目,项目名称为“某某花苑”,19--年,项目建设住宅--栋,并兴建了---用房。由于各种原因,项目开发一度停滞。
至20---年,经政府部门指令调整,“某某城建公司”资产由某某县财某公司接收。 2001年8月13,某某县财某公司将“某某花苑”项目下的全部股权转让给某某市某某开发总公司(以下简称“某某生开发公司”)。至此,某某生开发公司取得该项目开发的主体资格。
2001年10月31日,“某某生开发公司”与某某市某管理中心(以下简称“某某基金中心”)达成土地置换协议。
------
“某某生开发公司”在与“某某基金中心”协议履行期间,意识到土地置换不能实现双方约定的目的,在双方协议终止之前,计划申报城中村(旧村)改造项目,并启动了相关申报手续,至20---年,经过多方申报,因项目用地手续等诸多因素尚未作为城中村(旧村)改造项目予以立项。
二、项目法律分析
本项目因运作时间久远,且在实施过程中,各方当事人主体资格均发生了一定的变更。在项目实施过程中,涉及到两项合同的履行,即土地开发合作协议与土地置换协议。下面主要对土地合作开发协议等予以法律分析。
1、关于“某某合作社”与“某某城建公司”所签署《土地开发合作协议书》的效力问题。
该合同签署时间为19--年--日,横跨合同法修改、土地管理等相关法规政策修改的时间。但依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)之规定,双方合同的效力问题适用《中华人民共和国经济合同法》(于1982年7月1日起实施,于1999年10月1日废止)之规定。
另,根据19--年--日制定的《某某市某某某、--区规划、国土管理暂行办法》(--府<19-->--号文,实施日期:19--年--日)第--条之规定,“某某合作社”与“某某城建公司”所签署土地开发合作协议书的时间在19--年---日之前,且为农村非农建设用地,并经某某某区某某镇镇人民政府批准,该合同为有效合同。
但依照----
也就表明:----
2、项目土地的法律分析
在当时的社会历史条件下,县级规划国土部门有权给农村集体组织划定非农建设用地。
项目所在土地经----
从审批权限来看,根据之后制定的《某某市某某某、龙岗区规划、国土管理暂行办法》第六条规定,某某镇镇国土所及建委属于越权审批,对项目土地面积的审定属于超越其权限的行为,应当以某某某县国