文档介绍：宗地2013-03号地块可行性研究分析系别管理系年级专业级房地产经营与估价学号xxxx姓名xxx指导教师xxx2013年06月28日目录一、绪论 1(一)福州房地产市场总体状况及趋势分析 1(二)福州台江区市场概况分析 2二、项目概况 4(一)项目情况 4(二)规划总体要求及主要技术经济指标 4三、周边环境 5(一)项目周边环境分析 5(二)周边生活配套设施 5(三)地块周边项目分析 6项目素质(SWOT)分析 8(一)项目SWOT 8(二)综合评估 8五、总体发展构想 9(一)项目定位 9(二)价格定位 10(三)发展思路 11总体规划理念 11六、项目开发建设 11(一)开发计划 11(二)目标客户群分析 12七、经济可行性分析 13(一)主要指标分析 13(二)总投资估算及资金来源 13八、项目风险分析 241、政策风险 242、法律风险 243、财务风险 244、购买力风险 255、经营性风险 25结论 26参考文献: 26宗地2013-03号可行性研究分析一、绪论(一)福州房地产市场总体状况及趋势分析总体状况近年以来,福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施,坚持多措并举,多管齐下,通过综合调控和引导,着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快,新开工成倍增长,供求关系得到了改善,投机性、投资性需求得到遏制,房价过快上涨势头得到有效控制。根据房地产业届多位专家研究认为,房地产宏观调控政策效果已经显现,房地产行业将逐渐回归理性,未来房价尤其是一线城市的房价下降幅度料继续加大。虽然调控政策存在优化空间,但短期内不会转向,未来政策将以巩固调控成果为主。2012年房地产市场将呈下行趋势,房地产开发投资增速也会出现下滑。2013年在中央“国五条”的影响下,住宅市场有所下降,从而商业地产的成交量有所上升。趋势分析市场竞争加剧,开发行为不再浮躁;房地产市场一路风尘走到今天,消费者购买行为更趋理性,原有的一“名不附实”的概念地产将逐渐风光不再,一个理性的市场要求房地产开发行为透明化,赋予楼盘以更实质性的内涵。未来的竞争更主要体现在品牌的竞争、产品的竞争和实质的竞争上。小区的规模将越来越大,这是发展的需求。实力强劲是未来开发商的特征之一,实力弱、规模小的开发商将在市场整合中退居二线或永远退出历史舞台,这也是市场成熟下规模效益的要求。住宅向纵深方向发展;产品越做越细,将人性化的设计理念切实地在细部中体现,出现以人为本的“软住宅”。不仅仅是动静分区、功能分区、干湿分区,卫生间的排水系统、电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细的考虑的。目前楼市上有“五亲”空间一说,即亲绿、亲水、亲地、亲子、亲合,实现人与自然的和谐发展。另一方面,在生态环保成为主题的今天是生态世纪,住宅设计必须更好地渗透环保的要求,太阳能的应用、环保建材采用、小区污水的治理与再生将不足为奇。房地产板块由城市中心向边缘移动;板块是房地产开发中逐步形成的区域性标志,构成板块的要素有:地段、环境、楼盘特性、开发规模等。板块以规模优势参与楼市竞争,影响房地产开发市场,继而影响消费市场,这当然需要政府的刻意造势和开发商的密切配合。根据楼盘的特性,选择好相应板块,这是开发商应关注的,是楼盘运作成功不可缺少的,也是楼盘是否具有升值潜力的关键的因素。从目前看,今年楼市的板块格局更多分布在北二环、五四环、江滨大道、鼓山新区和金山生活区,其中金山生活区和江滨大道板块的升值潜力为最高。房屋租赁市场亟待整合;我国的房屋租赁市场一直没有真正地形成,是一个价格扭曲、严重短缺的市场,严重阻碍了住宅一、二级市场的持续快速发展。从住宅经济良性运行的角度看,房屋租赁市场是住宅市场基本消费形式之一。租与售是房地产市场发展的两条腿,两者偏一不可。房屋租赁市场将与买卖市场进行整合,为住宅经济的深入发展打下坚实的基础。这种整合是越早越好,否则整合的机会成本将越来越大。随着福州市房地产的发展,房屋租赁市场将得到大力拓展,以促进消费。(二)福州台江区市场概况分析福州市台江区是一个有浓厚地方特色和文化积淀的商贸经济区。目前,全区已拥有商贸企业6000多户,其中限上企业139家,限下企业2868家;亿元市场21个,专业批发市场28个,大型百货4家,生鲜综合性超市16个,集贸市场15家,星级酒店、旅社宾馆26家;,商贸流通从业人员15万人。元洪东百、宝龙城市广场、万象商业广场等现代都市购物中心更是成为福州新型休闲娱乐场所。在海峡西岸经济区做大做强省会中心城市这一历史契机,围绕加快构筑福州“金外滩”、建设全省现代商贸中心区的奋斗目标,现已完成宝龙、万象大型商业圈的建设,茶亭水街以及世茂天城的商业广场建设已完成,金融街万达广场打造台江第一个金融CBD。“十二五