文档介绍：内容提要:在过去的几年我国房地产价格持续上涨,房价已超出了许多居民的购买能力,今年年初曾一度出现广州、深圳、北京、上海等我国一线大城市房价大幅跳水,有人甚至提出了“拐点论”,人们期待房价由此开始下降,但今年国家公布的我国三月份70个大中城市的房价统计数据表明,%.,今年一季度房价上涨11%。本文针对目前我国房价上涨的趋势,从几个方面阐述其原因,并提出相应对策。关键词:房地产价格土地价格供需结构心理预期商品房一、目前我国房价的基本状态2002年以来,我国房地产价格一直处于上升状态。2004年国家出台了相关的宏观调控政策,使房地产投资过快的情况得到了一定的控制,房地产供求关系有了一定的改善,从而2005年房价涨幅有所下降,但是从2006年开始房价又开始以比较大的幅度上涨,政府虽然出台了一系列的调控政策,但收效甚微,反而出现了逆政策的不降反升状态,全国房价涨声一片。同时由于社会经济的发展,房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业,住房由基本的消费品逐步成为人们提高生活质量的要素,也成了居民个人投资的重要方式。研究我国房地产价格变动对宏观经济管理和居民生活具有现实意义,对房价进行适当调整已迫在眉睫。二、我国房地产价格持续上涨的原因分析总的来说,我国目前的房价同GDP和居民收入情况相比,明显偏高,房价偏高主要还是由于市场上呈现的供需不平衡导致。同时一些非市场的因素也起到了推波助澜的作用,还有就是我国房地产业税制的不完善等。(一)。生产成本上涨导致房价不断上升,按照价格形成理论,房地产价格包括土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分。其中房地产开发经营成本和开发利润比较稳定,不易受宏观调控政策的影响,而土地价格和房地产开税费这两项受宏观调控政策的影响比较大,也是导致房价上升的主要因素。(1)首先,土地价格对房地产的影响,土地价格占房地产价格的40%左右,对房地产的总体价格上涨起着至关重要的作用。土地是稀缺的资源,是不可再生的,而房地产业对土地又有较强的依赖性,因此当房地产需求增加时,就不能通过增加供给来实现平衡,所以土地价格的上涨,会推动商品房价格上涨。国家发改委2008年4月19日发布房地产价格指数指出第一季度全国地价涨幅11%,地价的上涨在很大程度上带动开发成本的增加,在可预见的一段时间内房产价格必会随地价的上涨而上升。[5]高地价,必然带动房价的高涨,而地价与房价的相辅与反馈作用又带动地价的进一步上升,从而反过来再次带动房价上涨。二者之间的关系如图1。                  图1、土地供应、土地价格与住房价格之间的关系由图1可用土地供应与住房价格之间的Granger因果检验模型①说明土地供应对房价影响,以HP代表住房价格,LS代表土地供应,则二者之间Granger因果检验方程为            (1)             (2)式(1)中,系数显著不为0,则说明土地供应是住房价格的Granger原因,同样如果式(2)中系数显著不为0,则说明住房价格是土地供应的Granger原因,如果,均显著不为0,则说明土地供应与住房价格之间存在相互影响的反馈效应。另外,由于在土地拍卖的过程中经常出现违法违规行为,使土地取得价格上升,同时,地方利益驱动,长期以来所形成的“土地