文档介绍：酒店价值评估方法2011年10月1如何评估酒店价值酒店是一种商业性物业。长期以来有关酒店估价方法的研究并不多见。因此,无论是估价机构还是投资者,在评估酒店价值时,往往借用面向其他商业性物业开发的估价方法。酒店价值由四个部分组成:土地建筑物内部设施商誉就土地和建筑物而言,酒店与其他商业性物业一样,可以按照同样的原理进行估价,但是,酒店业所独有的一些特点,如酒店用途单一、需要特殊的管理经验,以及酒店价值与其未来产生净收入的能力直接相关等,使得酒店估价在较大程度上不同于其他商业性物业。2传统的酒店评估方法在一般情况下,传统的酒店价值评估方法主要是以下两种:重置成本法交易金额比较法3传统的酒店评估方法重置成本法是指:假设购买者愿意支付不多于建造具有同等设施水平酒店成本的价格,既不考虑市场愿意支付的价格也不考虑酒店未来产生净收入的价值。估价时,首先按当前价格估计酒店建造成本,然后根据酒店使用年限减去折旧金额,所得余额就是酒店价值。重置成本法在估价时考虑特定市场存在的进入障碍,如政府对特定区域酒店建设实行严格限制,或拟建酒店无法获得合适土地等,因此,在对拟发展项目进行可行性评估时,这种方法非常有效。新开业的酒店由于缺少经营历史数据,无法应用其他估价方法,这种方法可能是最合适的估价方法。酒店折旧由三个部分组成:一是酒店的物理折旧,即财产的物理磨损。二是酒店的功能过时,即与新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店内部布置、风格和设计上缺乏吸引力而导致的价值损失。三是酒店的外观过时,即外部原因导致的价值损失。该方法的缺陷:高度主观的和非连续折旧估计不能反映基于未来收入的投资理念4传统的酒店评估方法交易金额比较法:假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。这种方法只关心市场上最近交易的同类酒店的成交价格,而不考虑酒店的重置成本和未来产生净收入的价值。估价结果是对当前市场状况的真实反映,容易为交易双方所接受。为了在实践中有效地使用这种方法,估价机构需要获得及时的、可证实的和可比较的交易数据。酒店估价在数据收集上存在以下困难:首先,酒店市场上的买主、卖主以及交易数量不多,可作为估价基准的交易更少。其次,大量酒店交易合同不公开,估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者,不同酒店的规模、质量、市场定位和设施等方面往往存在较大差异,难以直接比较。最后,不同时期的酒店交易数据不能直接应用,需要对作为基准的酒店交易价格进行跨时期调整。5现今主流的酒店评估方法收入资本化法是指将酒店作为产生现金流的企业实体,根据酒店产生净收入的能力,评估酒店的市场价值。单一资本化比率法(singlecapitalizationratemethodologySCR)现金流量贴现法(discountedcash-flowanalysisDCF)同步估价公式法(simultaneousvaluationformulaSVF)联合投资法(bandofinvestmentmethodBIM)。6现今主流的酒店评估方法单一资本化比率法:是将某个年份的净收入除以资本化比率(或收入乘数),所得结果即酒店价值。这种方法主要考虑酒店的当前业绩,较少考虑或根本不考虑酒店未来产生净收入的能力,也不考虑资金的时间价值。资本化比率的取值是市场导向的,需参照最近交易的酒店资本化比率取值。由于不同酒店间可能存在较大差异,因此,应根据酒店使用年限、设备状况、位置和入住率等因素,对资本化比率进行相应调整。备注: 资本化比率反映公司负债的资本化(或长期化)程度。其计算公式为:资本化比率=长期负债合计/(长期负债合计+所有者权益合计)×100%。该指标值越小,表明公司负债的资本化程度低,长期偿债压力小;反之,则表明公司负债的资本化程度高,长期偿债压力大。该指标不宜过高,一般应在20%以下。7现今主流的酒店评估方法现金流量贴现法:假设酒店没有负债经营,所用资金均为自有资金。这种估价方法使用一个总的贴现率,对未来一定年份的预测净收入和资产末期价值或残值进行贴现。不同估价机构对预测年份的取值存在较大差异。1994年,英国皇家特许检验师协会(RICS)推荐按10年进行取值,这一标准现已得到越来越多的估价机构认可。总的贴现率由两部分组成:一部分是当前长期国债利率;另一部分是风险报酬率,由投资者根据实际情况确定。这种方法只关心未来年份产生的净收入,容易忽视当前市场状况。8现今主流的酒店评估方法同步估价公式法:估价原理与现金流量贴现法类似,都是将酒店未来产生的收入贴现为现值。同步估价公式法采用抵押-资产净值技术(mortgage-equitytechnique)进行贴现,贴现时需考虑多种因素,如利率、分期偿还期限和贷款价值比(loan-to-value)等,估价过程更为复杂。同步估价公式法对多种市场因素进行考虑