文档介绍：<松江新桥新南路项目>产品定位报告【项目核心目标】保证利润最大化的同时实现快速去化Q1我们面对的环境是什么?Q2如何规划布局满足项目制定目标同时符合市场需求?Q1我们面对的环境是什么?NEXT我们将对项目自身区位和商业、帮等环境研究项目业态的可行性....PART1 项目自身审视*区位1——交通方便、房价较低,住宅产品未来具备导入外部客源新桥区域离莘庄仅5KM,新桥目前住宅成交均价约在12500元/㎡,而莘庄莘庄成交价达到18100元/㎡。沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的,新桥开车到莘庄仅3分钟路程,出行非常便利。与莘庄相比,区域在价格上具备很强的竞争性,未来项目将有可能吸纳莘庄的部分客源。沪昆高速公路5KM莘庄新桥项目位于上海松江区新桥镇核心位置,新南路南侧。总用地面积约20亩。北侧和东侧边临路,西侧和南侧临水,交通便利,景观优势明显;项目的西侧规划为医疗用地,再往西为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南侧规划为九年制学校。北侧和东侧为已建成的别墅区;区域内有多个高品质楼盘为项目提供了充分的消费群体。区位2——区域周边多为别墅区,配套设施正在逐步完善项目地新南路一号莘松路聚丰苑丽水华庭云间苑同润别庄湖森堡场西路新南路项目用地目前分为南北两块,北侧为商业功能,主体四层,局部两层,内容包括社区超市、餐饮、宾馆和洗浴休闲中心;南侧为农贸市场。总体而言,现状的商业业态比较简单,层次较低,环境品质也不高。区位3——目前项目地现状商业层次感较低,存在提升空间区位4——,途径徐汇,闵行,松江,金山四区。全线设上海南站,莘庄,春申,新桥,闵西,叶榭,亭林,阮巷,金山9个车站。22号线的开通,意味着松江即将进入都市半小时圈,新桥至上海南站只需8分钟,预计在2012年3月份开通,新桥的区域价值进一步提升。南方商城/、最成熟的别墅区域现有别墅项目近30个,别墅总量10000多栋,区域常驻人口约11万人,但由于多为别墅区、整体空置率较高,常驻人口不足。项目地距离莘庄商圈约5公里、七宝商圈约7公里、徐家汇商圈约13公里,区域共将形成66万商业体,其中包括友谊南方商城:;莘庄龙之梦:面积5万;地铁上盖综合商业:面积12-14万;莘庄仲盛:,整体商业处于饱和阶段、大量高端消费流失到该区域。区位5——高端消费流失、区域商业整体处于饱和阶段区位环境理解结论