文档介绍：(1)我们如何透过市场看到竞态项目本质? (2)项目的目标潜在客群在哪里? (3)如何差异化定位自己,突围蓝海? (4)项目的推广体系如何量身定制,出奇制胜? (5)营销策略如何布局,低成本高产出收益价值? (6)配套设置及销售中心如何倾倒市场?
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To Do We Best Introduction
市场前景
市场背景
市场分析
项目整体推广定位
推广策略
销售策略
产品定位
竞争解读
需求特征
市场定位
产品定位
推广定位
客群定位
案名LOGO
推广语
推广节奏
核心策略
广告表现
推广手段
推售策略
销售节奏
价格策略
销控建议
PART 1 市场分析研判
市场背景分析
市场前景分析
竞争项目分析
销售
供应
土地
%,但增大的供应量并没有有效缓解紧张的供求矛盾,2010年洛阳房价涨幅明显。
2010年地产市场信心恢复,尤其是下半年投放量达到峰值,各开发企业对后市一致看好,发力争夺2011年市场份额,竞争将会加剧。
投放占比仍以新区最高,高新区放量较为稳定,区域竞争压力不大。
2010年月度消化量相比2009年将近翻番,上半年主要消化09年存量,下半年主要为新投放项目,全年销售情况稳定,销量平均。
2010年月度成交均价在年初达到历史新高位后开始回落,经历了年中的长期徘徊之后,年末重新冲上4000元/㎡,并继续上升达到4295元/㎡的历史新高,下半年市区楼盘价格涨幅明显。
土地市场持续活跃,开发企业对后续开发持有较强信心。
成交区域仍以新区为主,主城区因为城村改造出现阶段性增幅放大,不是主流开发区域。拓展区作为未来城市发展方向,被普遍看好,土地成交大幅增加。
地价以涧西最高,西工因为土地稀缺地价较高,新区因为土地陆续拍卖及政府控制单价走高,并创出810万/亩的地王。
宏观市场背景
矛盾加剧
历史新高
市场回暖
表现
政策
预期
政策出台频率快,前所未有。
调控手段多样,影响面广,多个部门对多个环节进行调控。
调控力度较大,二套房首付60%以上、异地购房限制等政策让市场始料不及。
政策落地较快,各地银行短时间内开始执行新政。
开始运用行政手段调控,限制异地购房、三套房不予发放贷款等政策已脱离金融调控的范围。
长期调控不会改变。
新政后的第一个楼市黄金时期即将到来,政策对楼市的影响,还需要一定的时间去观察分析。
近期来看,一线城市房价不再飙升,但是对二三线城市而言反成补涨良机。
洛阳住房市场,4000元以下售价廖廖无几,多数楼盘均价在5000元以上。1月8日开盘的升龙广场开盘均价高达6100元,开盘当日即卖出1014套,销售额6亿。
房价上涨,地价推动不可小觑。地价攀升打消了未来几年洛阳房价下行的可能,开发商为增大利润空间,必然会提高品质,抬升售价。
保障房建设今年发力,但建设周期及市场细分告诉我们,供求结构短期内不变,短期内市场供应主体仍是商品房。
市场供需关系短期内仍将延续,房价在持续需求拉动下仍可能出现较快上涨,后续调控政策仍会相对趋紧。
市场前景
风险显现
补涨良机
短期看涨
宏观市场部分结论:
RESULT
矛盾决定涨势,短期旺市不变
区域地产形势
无论从投放量还是销售量来看,新区和涧西区合力占去了近80%的市场份额,新区楼盘以其行政定位、路网优势、景观资源等,为购房者和投资客所看好,涧西区作为洛阳历来的商业、文化交流中心,区域内楼盘被广泛看好,成交客户遍布全城,又因其土地的稀缺性,旺盛的置业需求直接抬高了洛阳房价。
从各区域成交套均面积来看,基本集中在100㎡左右。09年西工套均面积在108㎡,而今年上升到114㎡,主要由于西工供应有限,并且多集中在边沿区域,房型面积较大。高新区的套均面积为83平米,山水富地小户型公寓成交比重较大,拉低了套均面积。老城区与瀍河区相当,瀍河区供应以恒大绿洲为主导,成交套均面积与恒大主力户型面积基本一致。
一、建业·世纪华阳
同质项目对比分析
二、名门盛世