文档介绍：我们分析市场形势的方法:以房地产周期理论和国内市场周期的实证研究结果为借鉴,根据市场成交和供给的指标数据、市场参与者的行为心态(尝试用了SCP法)以及宏观经济形势和政策表现,作综合判断。此外,还运用证券市场的技术分析方法对深沪市场进行辅助分析。回顾一季度,我们对市场形势的判断:最坏的时候已经过去,但行业的复苏之路依然漫长,预计后市场成交量会有所回落(详见《公司一季度经营分析报告》中我部撰写的市场分析部分最后一页)。目前我们的判断:07年开始的本次调整底部已经确认,最坏的时候已经过去,房地产行业已步入复苏阶段!复苏阶段,近期价格会平稳,窄幅内波动,远期仍有平稳上升可能;成交量短期会反复,会有所下降,远期则难维持目前的巨量。本报告分别从宏观经济形势、房地产周期、市场供给、市场需求、市场参与者、宏观经济形势和政策等内容对市场进行分析,得出最终的后市判断。前言本次调整底部已经确认,最艰难的时候已经过去,行业步入复苏阶段!一、宏观经济二、房地产周期三、市场成交五、市场供给六、市场参与者七、后市判断近期经济走势未来走势判断理论启迪中国实证美均线OBV量能房地产投资土地成交开竣工面积政府开发商银行购房者市场形势分析结论与框架市场形势分析框架如何看宏观经济的好坏—我们总结为四大目标与八看经济增长、充分就业、物价稳定衡这四大目标的是否均衡实现是评判的标准。经济增长:看GDP增长,看增长的均衡性和持续性(GDP增长依赖于所谓的三驾马车,即消费、投资、进出口,看三驾马车的增长的及其对GDP增长的贡献率)。充分就业:看就业率,看收入增长(城镇居民,及农村居民)。物价稳定:看CPI,看PPI衡,看汇率的稳定。一、宏观经济M2与名义GDP之差近22个百分点,%,%,发达国家等外围经济走稳,国内领先和多个经济指标走好(详见P6-8),显示我国经济已企稳并率先强劲回升,但基础稳吗?有数据显示,上半年投资对GDP的贡献率88%(是过去十年平均43%的2倍),其中基础设施的投资占到4万亿计划的72%。货币投放多,银行大量信贷投放(见右图),,很多流入证券和地产市场。猛烈的政府投资行为并未大幅度撬动企业和民间投资,投资对GDP增长的贡献畴形偏高,投资行为的均衡性和稳定性差,难以持续。一、宏观经济——GDP增长外围环境有所好转一、宏观经济发达国家PMI指数好转发达国家货币市场流动性状况改善房地产销售回弹,库存下降(美国成屋)房地产销售回弹,库存下降(美国新屋)国内多项经济指标好转一、宏观经济——近期走势投资反弹抵消了出口下滑发电量跌幅缩小采购经理人指数PMI连续三个月站上50汽车销量回暖国内领先指标好转一、宏观经济——近期走势消费:上半年58711亿元,%,对GDP增长的贡献绝对额有所提高,从结果看,是好的。但消费对GDP的贡献率因投资项的大幅上升(88%),反而有所下降。城镇消费占总消费68%,但从结构来看,主要依赖房产引起的消费和汽车消费增长(%,%,%),如果房地产下降,城镇消费增长的可持续性就要打上问号。县及县以下消费(可近似理解为农民消费)占32%,但这种消费增长主要受家电下乡等政策刺激,农民收入如果没有持续增长(农民工大量返乡),则这一消费的持续性和稳定性也要打上问号。一、宏观经济——GDP增长对外贸易持续大幅下降,贸易顺差略有减少,上半年进出口总额9461亿美元,%,对GDP增长的贡献绝对率下降了约1/3之多,从结果看,是很可怕的。但是近期对外贸易形势局部有所好转,尽管同比下降幅度很大,但广东、深圳、江浙、上海等地近期2至3个月份的出口环比已转为个位数的增长了,表明最坏的时期已过去,在底部企稳。过去,进出口对GDP增长的贡献率在30-35%左右,它的快速下降留下的空隙现在由畴形的高投资来弥补,美国等国家经济复苏前,对外贸易对GDP增长的贡献难指望。资本项下因证券和房地产市场的火爆,仍是正流入,且外汇储备多达2万亿,构成了汇率上升的压力;但因顺差减少,又大力对外投资(图取矿产、石油等战略资源),减轻了汇率上升的压力,短期看人民币升值压力不大。一、宏观经济——GDP增长由于国家统计体系和实际数据获取困难的原因,在此仅略作分析。坏的方面是:就业压力大,一是应届大学生就业率不断走低,有数据显示仅50-60%,且就业时的起薪工资不断走低,一二千元一个月已不是新鲜事;二是农民工大量返乡,有数据显示多达3000万之多,三是大量外贸型企业员工失业,四是国有企业人浮于事,如果按照市场规律,这些人也要失业,五是城镇隐性失业人口