文档介绍：简论不动产租赁权与抵押权的冲突
论文摘要不动产所有人将不动产出租后,又在该不动产上设定抵押权,原租赁关系不受抵押权的影响;抵押人在抵押权设立后将不动产出租的,《物权法》第190条第2款规定:“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”对此款规定的含义,应该:若租赁关系存续不影响抵押权实现,则租赁关系继续有效;若租赁关系存续影响抵押权实现,则租赁关系对抵押权人无效。
论文关键词租赁权抵押权冲突
物权作为绝对权,具有优先效力。根据债的关系的相对性,债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利,对第三人则不得主张之,买卖(所有权之移转)本应破租赁,但鉴于居住为基本需要,且不动产价格昂贵,承租人多属于经济上之弱者,有特别保护之必要,因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度,即“租赁权物权化”。据此,租赁权虽为债权,但法律基于对承租人之特殊保护,赋予其对抗效力,使其物权化,由此便产生了一个问题:租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前,抵押在后;以及抵押在前,租赁在后的情况下,抵押可否击破租赁的问题。笔者试从以下两种情况进行分析:
一、租赁在先,抵押在后
当主债权到期而不能获清偿时,债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时,就引发一个问题:抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束?亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上?
关于此问题,我国《担保法》第48条规定:“抵押人已将出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”且《担保法司法解释》第65条也规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第190条第一款规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”
从这条规定可以看出,财产出租后,出租人又将该财产进行抵押的,原租赁合同继续有效,原租赁关系不受该抵押权的影响。
二、先抵押,后租赁
(一)抵押权设定后,抵押人又将该抵押物进行出租,设立租赁权的,租赁合同是否有效
由于抵押人仍为抵押物的所有人,且不移转占有于抵押权人,其对抵押物的使用、收益及处分的权能原则上不受抵押权设定的影响。抵押权制度的目的在于一方面可以担保债权的实现,另一方面抵押物仍由所有权人占有,所有权人可将抵押物进行使用、收益、处分,充分发挥抵押物的使用价值,不至于使物在设定抵押后价值僵化、丧失,同时也避免了抵押权人因占有抵押物所负的保管责任。据此,不动产所有人设定抵押权后,原则上得就同一不动产再设定用益物权或租赁关系。台湾民法典第866条规定:“不动产所有人,设定抵押权后,于同一不动产上,得设定地上权及其它权利。但抵押权不因此而受影响。”此处所指的“其他权利”不仅包括典权等物权,也包括了租赁权等债权性质的权利。我国大陆虽然没有对此进行直接明确的规定,但是我们通过《担保法司法解释》第66条:
“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束效力。”和《物权法》第190条第2款:“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可以看出这两个条款其实已经默认了抵押权人有权将已抵押的财产出租。因此,即使是在财产先抵押后租赁的情况下,在同一不动产上也可以同时成立抵押权和租赁权。
(二)抵押权先于租