文档介绍：浅析建筑物区分所有权之业主的共有权探析
论文摘要我国《物权法》对“建筑物区分所有权”做出了相关规定,那么作为“业主”所享有的共有权与“建筑物区分所有权”是何种关系,“业主”的共有权该如何保护?本文论述了“业主”的共有权的归属、行使主体,并提出了共有权的行使原则。
论文关键词区分所有权业主共有权
现代房地产发展的热潮以及由于城市化进程的加快产生了非常复杂的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式,目前已经被世界各国的民事立法所普遍确立。我国《物权法》对建筑物区分所有权的概念作出了明确的规定。那么,什么是区分所有权?区分所有权的主体是哪些?区分所有权之共有权应如何行使及保护?等等,是笔者探讨的主要问题。
一、共有权的归属——业主
“业主”一词,在中国古代已经存在,传来于香港地区,我国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”一章中的十四条条文均使用了“业主”一词。既然我国《物权法》及相关法律法规高频率的使用了“业主”一词,那么“业主”一词的内涵及外延如何界定,与“业主”一词相关的权利义务的合理轮廓该如何勾勒,就是民法学者必须完成的任务。
(一)房屋所有权人
我国《物权法》第六条规定:“不动产物权设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。
”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”按照以上规定,拥有房屋产权登记证书的所有权人理所当然的就是我国《物权法》规定的“业主”。我国《物业管理条例》第六条规定:“房屋的所有权人为业主”,该规定与《物权法》的规定大体一致。
(二)非房屋所有权人的专有部分所有权人
如前所述,我国《物权法》关于“业主”的表述是“建筑物区分所有权人”,而《物业管理条例》的表述是“房屋所有权人”,笔者认为“建筑物区分所有权”与“房屋所有权”虽然大体意思相同,但是《物权法》的规定明显比《物业管理条例》的规定更加准确,也更加反映了客观事实,是我国立法进步的体现。
传统理论上,建筑物区分所有权包含专有权、共有权和成员权。专有权,指单个权利人对于专有部分的单独所有权,房屋所有权只是专有权的一种类型。专有部分,指在构造上能够明确区分,可以独立使用的建筑物部分,其以构造上的独立性和利用性为要件,而满足这一要件的并不仅限于房屋。笔者认为,若车库、车位在客观上能够区分其范围,能够将其区分为一个独立的专有部门,那么该车库、车位的所有人人便可为“业主”。
综上,笔者认为若将《物业管理条例》第六条中的“房屋所有权人”修订为“建筑物区分所有权人”,则《物业管理条例》便能与《物权法》保持一致,并可解释实践中存在的“车库”、“车位”的所有权人的“业主”资格问题。
(三)已签订买卖合同、未办理所有权登记但已合法占有专有部分的人
《最高院区分所有权解释》第一条规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”我国《物权法》将“业主”范围扩张至所有权人之外,具有突破意义。
现实生活中,建设单位向买受人交付房屋后,可能还要经历一段时间,才能办理房屋所有权登记。若在该段时间内不承认买受人的“业主”资格,那么买受人的权益将严重受损。因为,在该段时间内,买受人与已登记的“业主”的实