文档介绍：浅析房屋买卖合同纠纷
伴随大力构建社会主义和谐社会,我国物质文明和精神文明的发展均取得了前所未有的进步,中国特色社会主义市场经济健康有序发展,在提高人民物质生活水平的同时,也丰富了群众的精神文化生活,全民素质得到了极大提升。近年来,房地产市场持续升温,在大中城市房屋价格普遍上涨的同时,有些地方房市出现供不应求的情况。在高房价的背后,房屋买卖合同纠纷逐渐增多,滋生社会矛盾。伴随人民群众的维权意识不断增强,加之诉讼成本的相对低廉,更多的当事人选择通过司法途径来解决矛盾,2007年1月到2008年12月,我院立案的房屋买卖合同案件共23件;2009年1月到2010年12月共立案212件;2011年1月到2012年12月共立案111件。
房屋买卖主体法律关系有三种表现形式,即个人对个人、个人对法人和法人对法人。本次调研对象主要是针对个人与个人这一法律主体关系。个人之间的房屋买卖由于个体之间法律知识的欠缺和差异,在双方签订的房屋买卖合同中,有的表现为形式不规范;有的表现为权利义务不明确;也有应当签订书面合同而未签订合同的情况发生。很多当事人基于社会信用关系而发生买卖行为,但并未及时办理房屋产权过户手续,由于房屋市价的突增等其他原因,出卖方便起诉要求确认合同
无效,这既不能为法律所支持,也违背了诚实信用原则,扰乱房屋市场交易秩序。根据《物权法》第九条之规定,这时买方不能请求确认房屋所有权,而只能诉求合同有效。结果无疑,双方之间签订的房屋买卖合同有效,合同应继续履行。
案例实举
下文实举四个不同类型的房屋买卖合同纠纷案例,均是在房屋买卖行为实际发生但并未办理产权转移登记的情况下提起的诉讼。
房屋共有人不知情
成某与王某系夫妻关系,成某是李某姨父,李某母亲与王某系姐妹关系。王某、成某在甲工作并居住在甲市区。。2005年成某要将乙市武庙街45号木结构房屋一间予以出售给李某。李某于同年7月29日到王某、成某的甲家中商谈购房事宜,双方约定售房总价为30,000元,李某付清房款后其房屋产权就不属于成某。当日,李某向成某交付购房款30,000元,成某亦向李某书立了收款收据代售房协议,同时成某将该房屋连同物权证书一同向李某交付。此后,李某对该房屋实际进行占有使用并得到收益;该房屋至今未办理产权登记过户手续。法院认为,成某于2005年7月29日将乙市武庙街45号的木结构房屋出售给
李某并书立收房款收据,成某将房屋出售给李某,是其自愿且意思表示真实,李某亦及时将全部购房款交付给了成某,成某也将房屋及物权证书交付给了李某,李某对该房屋已实际占有使用,故成某与李某之间建立的房屋买卖协议应属有效。成某将争议房屋出售给李某时,虽无直接证据证明王某表示同意,但王某与成某作为在一起共同生活的夫妻近7年时间未对争议房屋行使其共有财产权利的职能,说明王某事后同意或默许成某处分共有财产的行为。因此王某称在2012年夏天才得知成某将共有财产处分的事实有悖常情,对其诉称不予采信。故王某要求确认成某与李某之间建立的房屋买卖协议无效及返还房屋租金的诉讼请求,不予支持。
(二)非真实意思表示
李某、唐某某系夫妻关系,任某某、张某系夫妻关系。1995年4月1日唐某某与张某签订了房屋买卖协议书:“卖方:任某某、张某,买方:李某、唐某某,,1995年4月1日唐某某已将房屋折价壹万贰仟伍佰元(12500元)全部付给任某某,从今以后,不论房价上浮、下降买卖双方都不存在房屋价格问题’’。该协议上有唐某某和张某的签名。李某、唐某某签订房屋买卖协议后,搬进了该房屋居住使用。2011年12月起李某、唐某某将该房屋出租给他人使用。事后任某某、张某将该房屋二证及任某某、张某的身份证复印件交给
李某、唐某某。2013年2月21日某市房管局向任某某补发了房产证。诉讼中李某、唐某某向法院申请财产保全,查封了本案争议的位于某市胜利路84号3单元3层29号房屋。法院认为:本案争议焦点是房屋买卖协议是否有效。1995年4月1日唐某某与张某签订的房屋买卖协议书,该协议书对房屋位置、价款及支付、以及房价涨跌的风险、办证费用都作了明确约定,虽然张某辩称对该协议内容不清楚,是李某、唐某某欺骗自己所签,并非自己的真实意思表示,但未向法庭提交相应的证据证实,故对张某的辩称理由本院不予采信。虽然该协议任某某未签字,但从卖房到现在已近十八年,且任某某在取得房屋产权证后将房产证、土地使用证交给李某、唐某某,应视为对妻子张某行为的追认。李某、唐某某已按协议内容支付了全部房款,且已实际使用,任某某、张某有义务向李某、唐某某交付标的物,并转移标的物所有权,故任某某、张