文档介绍：第五章房屋建筑物与在建工程的评估
第一节房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
(一)土地
(二)建筑物
(三)土地与建筑物合一的“房产”
二、房地产的特征
1、土地的自然特性主要表现在:
(1)数量的固定性
(2)位置的不可移动性
(3)效用的持久性
2、土地的人文特性主要表现:
(1)土地用途的广泛性
(2)土地数量的稀缺性
(3)土地社会经济位置的可变性
(4)土地的可垄断性
3、房屋建筑物的特点
(1)不可位移性
(2)产权边界的复杂性
(3)功能变异性
4、房地产的特性
(1)位置的固定性
房地产位置的固定性,派生出了房地产的地区性和个别性
(2)使用的长期性
土地使用权的剩余年限是影响房地产评估价值的一个重要因素
(3)影响因素的多样性
(4)投资大量性
房地产投资的大量性使房地产变现比较困难,变现风险较大
(5)保值增值趋势
三、房地产价格及其决定因素
(一)房地产价格
房地产价格是指房地产交易双方的实际成交价格。主要包括:
1、土地价格
2、建筑物价格,指纯建筑物部分的价格,不包括其占用的土地价格
建筑物价格的分类
(1)根据流通形式的不同,建筑物价格可分为出售价格与出租价格。出租价格现值之和要高于出售价格
(2)根据计算单位的不同建筑物价格可以分为总价格与单位价格。在确定出售价格与出租价格时一般以单位建筑面积价格表示
(3)根据交房时间的不同,建筑物价格可为现房价格与期房价格,其房价格中应扣除预付房款利息,一般低于现房价格
▲房地价是指建筑物连同其占用的土地在一起的价格
(二)影响房地产价格的因素
1、基本因素
(1)建筑成本
(2)开发商利润
(3)税金
(4)其他配套费用
2、一般因素:指对房地产价格及其变化具有普通性和共同性影响因素
(1)土地因素
(2)经济地理因素
(3)市场因素
(4)行政因素
3、个别因素
(1)物理因素(位置、地形地质、面积、地块形状、土地用途、容积率和使用年限等)
(2)房屋装修标准
(3)设备完善状况
(4)房屋附属设备状况
(5)楼层、朝向因素
(6)房屋折旧和完损程度