文档介绍：宏泰房地产开发公司美食街项目整合推广方案目录引言第一部分:项目综合描述第二部分:市场环境及竞争楼盘分析第三部分:我们的推广目标第四部分:项目SWOT分析第五部分:目标消费群分析第六部分:项目定位及概念提炼第七部分:整合行销策略第八部分:部分平面设计稿引言凡成事者,三机不可缺其一,曰:天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者,三足不可短一隅,曰:市场、实力、宣传。对开发商而言:是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对广告公司而言:是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式,将产品推介给消费者。首先感谢宏泰房产给了我们这次提案的机会,向我们敞开合作的大门!在正式提案之前,我们想阐述这样一个观点:在日趋成熟的市场中,任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就可以取得巨大的成功,楼盘推广是一次整合行销的过程,在甲乙双方的合作中,广告公司必须超越广告自身的范畴,站在营销的高度,用“操盘”的思想为开发商提供从前期规划到后期包装的全程服务。正因如此,在接到这个项目后,尽管时间非常紧迫,资料也十分短缺,我们还是投入了全部的热情和精力,在短短一周内完成了调研、分析、定位、出方案等大量繁复的工作。这不仅仅证明了百鸿一贯的做事态度和工作效率;更重要的,是通过我方对项目整体策划建议,从开发理念的角度,为发展商提供一个更新的视角,更广阔的思路。第一部分:项目综合描述项目位置项目地处张家港市杨舍东街(美食街)北侧,沙洲东路、河西路交汇处,位于步行街CBD范围以内,是市中心黄金地段。与步行街、人民医院、街心公园、石油大厦、东菜场等近在咫尺。二、项目规划1、项目参数总用地面积 7785平方米总建筑面积 29191平方米建筑占地面积 34577平方米地下室面积 6290平方米(其中停车库4225平方米91车位)建筑密度 %容积率 40%(含商场屋面绿化)居住户数 98居民人数 357住宅建筑面积 19724平方米(其中:复式6户,每户264平方米 平面92户,平均每户182平方米)商场建筑面积 9412平方米(含二层住宅裙房3740平方米)物业管理 1000平方米2、建筑类型 本项目为开放式小区,由高层商住楼和群楼组成。主楼一字分右,,由三个标准单元组成,每单元间高低错落,分别为17、19、22层高层住宅的下部为商铺。群楼上下三层,采用围合式布局,内设中庭。3、工程结构 根据GB50012001《建筑抗震设计规范》,本工程属内类建筑,按照6度区的抗震设防要求进行抗震设计。 高层住宅采用剪力墙结构,较大的柱网便于室内分割自如,满足众多使用者的个人爱好。 商业服务设施平面布置灵活多变,柱网跨度较大且布局规整,采用轻型钢结构,按照使用功能布置柱网,,开放式中庭。 设有一层地下室,高层住宅下为辅助设备用房,停车库根据停车要求,规则合理地布置柱网,采用全框架结构,框架抗震等级三级。4、户型设计 住宅单元及套型设计布局合理,流线清晰,体现出公私、闲静、清污三者分离。套型除体现方便舒适、优雅别致的住家环境外,尚可打通为开敞通透的办公等功能空间。 A单元:A1 (端头套型) 188m2 A1 (顶层跃层套型) 264m2 A2 (中间套型) 185m2 A2 (顶层跃层套型) 273m2 B单元:B (中间套型) 170m2 B (顶层跃层套型) 252m2三、周边配套1、交通 本案距离港城车站约1公里左右,且处于沙洲东路、河西路、园林路交叉地带,交通四通八达。1路、2路、3路、8路、9路、10路、11路、13路、15路、19路等公交线路均途径于此。2、购物 步行街杨舍西街沙洲东路电子通信一条街建设中的王府广场东菜场……3、餐饮娱乐 美食街众多饮食娱乐场所 肯德基 街心公园 步行街 电影院 中心广场 大戏院 ……4、教育 实验小学城北校区 沙洲小学 市一中 图书馆 ……5、医疗 第一人民医院 张家港市中医院 张家港市妇幼保健院 ……6、金融服务 中国银行 中国建设银行 中国农业银行 ……7、其他服务配套 ***张家港分公司 房管局交易大厅 旧货市场 花鸟古玩市场 ……四、自然景观 谷渎河及两岸绿化带 ……第二部分:市场环境及竞争楼盘分析一、2003年港城楼市回顾2003年我市房地产市场主要呈现出以下特点和趋势:1、供求关系基本平衡。2003年市区新开工的商品房面积达到120多万平方,比去年增加了50多万平方;竣工面积80万平方,同比增加20万平方;预销售面积106万平方,同比增加36万平方。销售率近90%。这一数据表明房地产市场需求持续旺盛,需求拉动因素仍是我市房地产业发展的强劲动力。2、价格持续上扬。2003上半年,市区的商品房价格平均在每平方米2113元,而到了年底,则一路飙升到3000元/平方米。个别楼盘在一年内竟然连续几次上