文档介绍：奥园广场项目商业定位报告
2011-3-28
纲要
一、番禺宏观分析及城市定位
二、区内商业环境分析
三、项目及区域消费分析
番禺所在城市地位
广州南拓的重心,广州新的现代化城区;
城市副中心,珠三角交通枢纽,承接广州市区人口;
市桥中心距离天河中心约半小时车程;
天河
市桥
广州
番禺
约20-25公里
番禺区经济增长迅猛,位于前列,三产发达,距离最近,其广州城市副中心地位日益突出,交通极其便利,作为承接广州市区人口最重要的区域其未来人口的增长以及发展将更迅猛,为商业的迅速发展奠定非常良好的基础。
一、番禺宏观分析及城市定位
分析:
1、受广州良好发展带动,番禺经济迅猛发展,人均GDP已达到小康标准;
2、区域内人口以平均每年近5万人基数迅猛增加,城市化与中心化程度显著提高;
数据来源:广州统计局官网
番禺区人口的持续迅速增加,极大推动城市化的成熟发展,加上人均收入的快速增长,为区域商业发展提供强大保障,购物中心的发展也将进入快速通道。
番禺城市经济
TIPS:按照世界银行的衡量标准,人均GDP达3000美元即进入城市化购物中心时代,人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均GDP是在1984年超过了1万美元,香港、新加坡、台湾和韩国的人均GDP分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。
番禺新城-番禺CBD,公共服务配套区
•位臵:涵盖洛溪、华南板块两大番禺楼市区域
•规模:
•定位:连接广州市中心、新客站、番禺其他组团的城市商务中心,以大型商业、休闲娱乐、餐饮美食为主。
广州新城-城市副中心
•位臵:番禺东部
•规模:占地面积228平方公里
•定位:广州南部都会中心,珠三角生产性服务中心,国际亚运村旅游休闲地、创新水都、生态宜居新城。
中心城区-高质量城市居住生活区
•位臵:市桥以及市桥南区
•规模:
•定位:广州南部重要居住区,商贸繁荣并辐射番禺片区的综合性服务中心、商品流通中心、文化教育中心,交通枢纽和番禺行政中心。
番禺新城
中心城区
资料来源:《广州城市总体发展战略规划》
番禺城市规划
本项目
CBD
番禺各区功能分布明确,承担广州赋予不同职能,使区域易形成多中心的格局,本项目所在的中心城区作为成熟度、集中度最高区域,以及居住中心和目前商业行政中心地位,其以家庭消费为主的商业前景仍可期待。
综上所述,本项目入市时机较好,有利于项目的成功运营与发展。
城市经济——小结
本项目
二、区内商业环境分析
华南板块商圈
华南商贸新旗舰
辐射全番禺
大学城商圈
亚运城商圈
火车南站商圈
市桥中心城区商圈
青箩天地
罗家圣鑫商业中心
海印又一城
传统商业中心
12公里
番禺新城
广州新城
中心城区
番禺商圈主要由五大组团组成,并成点状分布;
从各大商圈地理位置角度看,华南板块与市桥板块距离本项目所在的桥南板块最近,其片区内同类项目将成为重要竞争项目;
华南板块商圈定位为华南商贸新旗舰,众多开发商云集,未来发展潜力较大;
市桥中心城区商圈为番禺传统商业中心,商业基础好,成熟度较高。
为此,罗家项目与沙湾青罗天地将与本项目直面竞争,处于华南板块海印项目则在未来竞争较大
区域商圈情况
广州南站与亚运商圈因以满足基本需求为主且发展仍需时日,广州大学城商圈消费旺盛但距离较远且消费固定,难以形成辐射力,市桥商圈作为番禺中心传统商圈中心其辐射广、成熟,但档次较低,难以满足区内迅速发展的中高消费群体且出现较多外流现象;华南板块商圈业态丰富、辐射较广且距广州较近,加之CBD地位的确立,未来前景广阔;为此,本项目所在的桥南板块将与华南板块、市桥板块内同类项目未来竞争激烈。
区域商圈环境
海印又一城(建设中)
与本项目距离:处于万博中心内,距离本项目12公里;
建筑面积:占地面积为100205平米,总建面超25万平米。其中商场、超市等商业建筑面积合共约8万平方米;五星级酒店建筑面积约6万平方米;商务写字楼建筑面积约8万平方米
经营定位:打造成番禺区内辐射能力最强的大型购物商场。
业态定位:海印又一城商场B、C区建筑面积共60000平方米,落成后,将引入品牌服饰、时尚用品、运动休闲、儿童服装用品商铺,并打造大型美食广场、五星级电影院,名牌OUTLET场,电玩娱乐城。
工程进度:一期开业(山姆会员店);二期、三期正处于工程施工阶段
主力店:北京博纳院线(已进驻),面积约为3000平方
租赁价格:二期目标租赁报价200/元/平方,管理费暂定为40元/平方/月
开业时间:拟2011年10月1日
海印项目