文档介绍：内部资料,严格保密,未经许可,不得外传!***项目定位报告传播居家艺术缔造品味生活商业地产返租销售模式分析商业地产中心销售部二○一二年十月狭义的解释(零售业)——商店、商街、商场/商厦/超市卖场/批发市场/购物中心/购物广场等等。广义的解释(零售业加商业商务服务)——包括写字楼,公寓式酒店和连锁酒店、星级酒店等等。一、什么是商业地产?、商业地产项目的两种主要开发模式第一种产权销售模式第二种长期持有物业模式二、商业地产开发模式2、……万达宝龙绿地……Page*三、商业地产返租销售模式目前商业市场有四种操作策略,根据不同的操作策略,所引进的业态及长期经营效果也各不相同。纯销售带租约销售短期返租销售长期返租销售三--五年返租八--十年返租Page*1、直接销售优势:发展商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力,无需承担返租补贴与相关税费;将商业经营压力转移至中小业主,由其分担经营压力;发展商省事、麻烦少、没有负担。劣势:产权分散,引进主力店或品牌店的难度增加;无法控制和统一经营业态,规范整体形象;商业做旺主要依靠市场自身调整,所需时间较长;若经营不好,对于项目整体形象有不利影响。适用:商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低,投资客户缺乏了解;纯街铺销售;商业体量极少或零星商业物业。Page*2、带租约销售优势:通过招商保证前期商业定位与形象;能快速回收资金,无需承担返租补贴与相关税费;短期内使业主获得稳定收益,减少业主招商环节,对中小投资者具有较大的吸引力。劣势:铺位差异性影响销售难度的程度比较明显;未出租的商铺销售难度较大,特别是大铺;售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望;中、长期收益难以稳定;发展商为了做旺商业,以非常优惠的租金引进主力商家,但转租约时买家不易接受,商铺容易滞销。Page*2、带租约销售商业氛围已形成且正经营红火,无需担心后续收益;可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证,获取长期稳定收益回报;纯街铺或少量商业物业。案例说明:沈阳万达购物广场铺位354间,平均销售价格在5万元每平方米左右,每月租金在280-320元每平方,开业后不久就基本停业,最根本原因在于租金太高,小商户无法承受。同时也由于允许部分业主买下铺位后自营,而干扰整体商品业态规划,从而导致部分业态规划杂乱、不合理,很多铺位招商困难。适用: