文档介绍：广福地产“广福城”项目定位报告时间:2012,2,181报告目录PART1昆明宏观经济分析(略)PART2昆明房地产市场整体分析PART3南市区房地产市场分析PART4竞争性楼盘分析PART5项目定位建议2PART2昆明房地产市场整体分析3销量分析2011年1—11月,昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积约580万平方米,成交套数为66000余套。除1月、4月成交套数分别创下12536套和10684套的“高点”外,其它逐月成交量均在3000—5000套之间徘徊。数据同时显示,2011年昆明商品房成交量较2010年下滑超过万套。结论:在国家严厉的房地产政策打压下,2011年昆明地产销量呈下降趋势,而且到下半年,这种趋势更为明显。4价格分析2011年1—11月,昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终保持在7000元/平方米—8000元/平方米区间。整体市场价格呈现出“8115”格局,即二环外区域的楼盘均价水平在8000—10000元/平方米不等,一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米,一环内的楼盘均价水平在15000—20000元/平方米。结论:虽然2011年昆明行业销量下降,开发商任然保持价格上的坚挺,不过这种量降价稳的局面在年头岁尾被俊发的两次降价行为打破。2012年昆明地产将出现什么样的局面呢?52012年预测从2010至2012年,市政府将用3年的时间,在全市建设保障性住房16万套,其中,城镇保障性住房6万余套,农村保障性安居工程10万套;2011年1至12月,昆明市土地累计成交土地509宗,,,%;结论:未来2-3年内,昆明市商品房供应量将出现2-3倍的增长;62012年预测2012年昆明市房地产市场需求将受到调控政策的影响:若继续保持目前的政策,预计2012年昆明市全年销量在5万套左右;若放开限购限贷政策,预计销量有3-5万套的回升;在政策不变的情况下,未来2-3年,昆明房地产市场的价格将继续保持下行的趋势,尤其是低端市场受到的影响将更为明显;7PART3南市区房地产市场分析8区域定位南市区范围:北起南过境干道,南达滇池,东抵昆洛公路,西至滇池草海,总面积159平方千米。南市区定位:旅游度假、体育休闲的新城。9区域划分昆明南市区北起南过境干道,南达滇池,东抵昆洛路,西至滇池草海。滇池板块:以滇池路为主,东滇池度假区,楼盘以住房为主,规模较小,开发的数量多,目前没有成熟的商业圈。度假别墅板块:滇池度假片区,项目以纯别墅为主,价格高。官南板块:西至徐家堆立交桥,东至昆明国际机场。项目规模较大,有商业和住宅,且商业逐渐成熟。昆洛板块:西至昆明机场,东至昆洛路。楼盘的规模最大,如世纪城、新亚洲体育馆,周边有家乐福、沃尔玛等,并有大型商业区新螺丝湾商贸城,商业趋于成熟。滇池路昆洛板块滇池板块度假别墅板块官南板块昆洛路官南大道10