文档介绍：中日房地产市场发展阶段对比分析内容摘要:从1955年日本经济起飞开始,日本房地产市场也经历了典型的三个周期;1990年之后,房地产泡沫的破灭触发了日本长达十年之久的经济停滞。与此相应,房地产市场也陷入漫长的不景气周期。与日本相比,虽然中国的经济起飞始自20世纪80年代,但是商品房市场的大发展周期则始于90年代末期,相对滞后20年。过去的十年,中国的房地产市场始终在调控周期、行业周期、经济周期的波动起伏中前行;未来的十年,城市化及改善性需求等实质的消费性需求仍将是中国房地产行业发展的支持力量。  关键词:经济增长,房地产周期,城市化,产业结构大致来看,日本经济发展经历了典型的“四个十年”:第一个十年始自1955年,这一时期日本完成战后经济的起飞过程,投资主导型发展模式助推工业化快速推进;第二个十年始自1966年,这一时期日本实现投资主导向消费主导的转换,家庭收入的持续增长引发了房地产市场的空前发展;第三个十年始自1976年,日本经济进入由产业结构升级和新技术带动下的新经济时代,国民收入由高速增长转向稳定增长阶段;第四个十年始自1990年,日本房地产泡沫破灭后,经济开始陷入长期的下行周期,被称为“失落的十年”。基于这样的“四个十年”,日本房地产市场发展也可以较为清晰地划分为相应的四个阶段。  一、日本经济中的“四个十年”代表了房地产市场发展的“四个阶段”(一)始自1955年第一个十年是日本保障性住房快速发展的阶段 20世纪50年代中期之后的十年是日本战后复兴时期,也是完成工业化的时期,这一时期日本房地产市场的最大问题的供给不足,全国无房者超过400多万户,正是基于这种初级阶段所面临的严重问题,住房政策从战后的应急性政策不断转向具有长远规划的分层次住房政策。并分别于1950、1951、1955年连续出台三个法律——《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》——以规范并逐渐推动形成日本比较特殊的分层次住房供给体系:针对低收入阶层的公营住宅、针对中低收入阶层的公团住宅、针对中高收入阶层的私营商业住宅三类供应结构。截至1965年,日本政府经过十年的保障性建设及对民间房屋建设的鼓励,使整体上的住房存量达到约2800万套,,户均住房套数基本接近于1,这说明日本“居者有其屋”的目标已经实现,住房短缺问题逐步得以解决。(二)始自1966年的第二个十年是日本房地产市场快速成长的阶段这个十年日本经济保持了高速增长态势,年均复合增长率超过5%,是日本历史上非常重要的经济振兴时期,在经济强劲增长的带动下,日本房地产市场快速成长。在这一阶段,伴随着日本经济的持续增长,国民收入水平也不断提高,对耐用消费品和住房消费的支出比例在逐步提高,由此形成对房地产市场需求的强有力支撑。而且从1955年到1966年,日本的城市化率由56%增长到68%,年均新增城市人口超过200万,因此在这十年间流入城市的约2000万人口通过财富的逐步积累,已有部分人有能力支付住房消费。应当说,这一阶段是日本房地产市场快速发展的时期,十年间日本共建设了超过2500万套住房,而且新建住房几乎相当于住房存量的全部,这说明日本在1975年末的全部旧房均已更新。,人均房间数也已经超过1。(三)始自1976年的第三个十年是日本房地产泡沫不断形成与发展的阶