文档介绍：购物中心业态规划 2009-04-2823:57在商业地产如火如荼发展的今天,购物中心作为近年来发展的新兴产物,其经营业态(各种商店的组合)有别于传统的百货店(经营的是业种即各种商品的组合)。一个科学合理的规划,不仅可以为整个项目的营销增加卖点,促进项目的推广销售,而且能保持项目长期繁荣,实现投资回报的良性循环。因此,有必要对其进行探讨和分析。类型及特点1、  核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成,具有极强的消费号召力,是为购物中心开发、招商和经营创造条件,保障持续经营成功的关键,直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中,量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结:(1)超市 属于开架售货,集中收款,满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区,以居民为主要消费对象,10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右,有一定的停车场地,商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。(2)大型超市 实际营业面积6000平方米以上,品种齐全,满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主;采取自选销售方式,明码标价,结算设在出口处统一进行。(3)百货商场   根据不同的商品种类,开设不同的楼层或专门的销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主,种类齐全;以柜台销售为主,明码标价;注重店堂装修及橱窗展示。 类型基本特点选址商圈与目标顾客规模商品(经营)结构商品售卖方式服务功能管理信息系统超市市、区商业中心、居住区辐射半径营业面积在经营包装食品、生鲜食品和日用品/食品超市与综合超市商品结构不同。自选销售,出入口分设,在收银台统一结算。营业时间12小时以上程度较高2公里左右,目标顾客以居民为主6000平方米以下大型超市市、区商业中心、城较结合部、交通要道及大型居住区辐射半径2公里以上,目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上大众化衣、食、用品为主,自有品牌占相当部分,商品在4000种左右,实行低价、批量销售自选销售,出入口分设,在收银台统一结算。设不低于营业面积40%的停车场程度较高百货店市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主营业面积6000-20000平方米综合性,门类齐全,以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主采取柜台销售和开架面售相结合方式注重服务,设餐饮、娱乐等服务项目和设施程度较高 特点分析:百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口,应占据最佳的位置;其承租面积最大,通常在万平方米以上,可贯穿于商场首层—4、5F;租金方面,大型综合百货的租金承受水平相对较低,一般价位为60-140元左右。超市,通常放至底层以汇聚人流,并可使人流辐射至其它楼层,具有向上辐射的功效;承租面积大,通常在5000平方米以上,仅次于百货公司,而租金承受水平较百货更低,单位租金通常在35-90元左右。2、主力店   当前,购物中心主力店业态主要有连锁食品超市、连锁家电超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店等。类型承租水平楼层承租面积单位租金代表商家家电连锁低通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼3000平方米上地段好的店铺单位租金70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右国美、五星、苏宁、铭可达、永乐餐饮、娱乐城最低购物中心最高层或贯通商场的较高楼层1000平方米以上 莲香楼、星巴克、力美健大型中式酒楼 低商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分3000平方米以上50-70阳光百味、绿岛阳光大型家居 低通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积大,可达万余平方米地段好的店铺单位租金70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右好百年、靓家居专门店 与承租面积相关根据商场整体商户组合布局而定较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米80-400舒美轩、富明高  特点分析   上述业态承租能力普遍较低,其中娱乐、美食城的承租能力最低,但对人流具有很好的聚集作用,通常设置在商场的较高楼层,这样既可以满足物业面积的需求,又可以很好的将人流进行引导,提升周边商铺的价值;大型中式酒楼,所需面积较大,通常都在3000平方米以上,作为供消费者休憩、餐饮场所,是购物中心必要因素,一般放至最高楼层。总之,主力店的设置应坚持将承租能力高、承租面积小的放至较低楼层,反之放至高楼层的布局原则,做到优势最大化,价值最大化。 3、普通店   通常可选