文档介绍：长春【中海水岸项目】
后评估报告
齐梓贺
二○○九年十一月
长春【中海水岸项目】后评估报告
前言:
中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目,分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于2005年2月完成全部的土地转让,项目销售于2003年9月7日开始,至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作,%,(数据统计截止时间为:2009年6月)。
主要内容目录
【核心内容提要】
【项目基本概况】
【项目后评估综述】
【项目营销工作评估】
【项目进度、工程管理评估】
【项目成本管理评估】
【核心内容提要】
。
营销工作评估
项目准确定位为南城地标性高端生活社区,并结合市场情况及客户需求,准确提炼出产品核心卖点,推广方面有效整合媒体等各方资源,实现项目的联动效应,成功树立项目在南城核心区的高端形象,强化了中海地产的品牌知名度,确立了中海地产在长春市场的领先地位。
发展进度、工程管理评估
水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工,至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表,历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题,按期实现了项目竣工备案和入伙,进度控制比较成功。
在工程管理环节,作为长春公司首个项目,结合长春建筑市场实际情况,在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式,提出了较多的合理化建议,为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。
成本管理评估
水岸项目作为长春公司首个项目,北方地区未有成熟的经验得以借鉴,本项目因发展周期较长,前期工程无集团批复成本控制值,建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中,特别是合约管理过程中出现一些情况,长春公司对此进行了较深入的总结分析。
【项目基本概况】
项目概况
中海水岸项目地处城市东南,四至为南环路以北,临河街以西,伊通河以东,富奥项目以南,。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目,项目总体规划为三个版块分别为:水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。,定位为西班牙风格的多层住宅小区;,定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区;,定位为高档多层住宅小区,是歌雅园项目的升级版产品。
该宗地占地面积较大,虽地处城乡结合处,但交通便利,临河街的延展和南环路的开通,以及临近城市主干线卫星路和亚泰大街使项目方便到达各个区域。项目自然环境优越,临近长春城市母亲河---伊通河,并地处上游,上风上水,项目建设初期周边配套一般,但有多个小开发商与我公司联动开发,迅速聚集了人气,配套也随之改进很多。
项目经济技术指标
水岸项目占地835363m2,,总建筑面积期1014620 m2。,总建筑面积382484m2,其中计容面积379900m2,不计容面积2584m2,%,绿地率37%;,总建筑面积305458m2,其中计容面积284582m2,不计容面积20876m2,%,绿地率37%;,总建筑面积326678m2,其中计容面积308092m2,不计容面积18586m2,%,绿地率38%。
本项目分为三个小项目,共十一期开发,住宅总户数5473户,其中水岸春城包括67栋住宅楼,共2325户,车位1312个;莱茵东郡包括142栋住宅楼,共1113户,车位1348个;水岸馨都包括58栋住宅楼,共2035户,车位1429个。
项目开发周期
水岸项目用地通过挂牌出让方式获得,水岸春城2003年5月12日签订土地出让合同后,于2003年5月开工建设,2003年9月7日开盘,2006年8月3日全部完成竣工备案,2008年12月10日项目全部入伙;莱茵东郡2004年7月12日签订土地出让合同后,于2005年5月开工建设,2005年5月3日开盘,2007年10月20日全部完成竣工备案,2008年5月1日项目全部入伙;水岸馨都2005年2月4日签订土地出让合同后,于2006年3月开工建设,2006年7月15日开盘,2007年11月30日全部完成竣工备案,2008年8月30日项目全部入伙;建设期54个月,销售期68个月。
项目基本信息
,,水岸春城项目由水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个项目组成。
水岸春城:
容积率:
建筑密度:%
总建筑面积: