文档介绍：房地产调控的政策新逻辑
在连续两年高调“不动摇”后,房地产调控的字眼没有出现在2013年中央经济工作会议框定的主要任务中。岁末年终,楼市各种政策频出,有“乱花渐欲迷人眼”之势。然而回顾这过去的一年,房地产调控政策逻辑之变格外清晰,也能为未来的楼市走向提供参考准线。
2013年初“国五条”的出台是一个醒目的标志,它虽然并未启动预想中的新一轮调控风暴,但却以史无前例的特殊方式为此前的调控模式画上了句号。进入2013年四季度以后,以中央政治局第十次集体学****会为开端,以十八届三中全会和2013年中央经济工作会议等重要会议为标志,房地产调控与房地产行业发展的政策新逻辑开始逐渐浮出水面。
与之前经由多年调控所形成的调控模式与政策逻辑相比,本届政府的房地产调控思路尽管尚未完整化和系统化,但已经呈现出迥然有异的新逻辑与新特点。
调控手段由行政主导趋向市场化主导
过去若干年的房地产市场调控,以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控色彩明显,有形之手无处不在随时显现,无形之手则常常无影无踪难以施展。平心而论,行政手段简单灵活反应直接,出手快见效也快,容易实现短期目标,这是其突出优点。
但是行政化调控极易扭曲市场关系,模糊市场信号,扰乱市场节奏,从而埋下诸多隐患带来更多更深的困扰。房地产市场的行政化调控教训即在于此,过度迷信行政手段,无视市场机制,忽略市场规则,虽或一时满足短期目标,但却无助于行业中长期稳定发展。
十八届三中全会提出市场在资源配置中的决定性作用,并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律****总书记也明确强调,只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。可以预期,淡化行政调控,回归市场化方向将成为房地产政策的必然选择。
政策诉求上由短期化趋向长期化
在过去的房地产调控中,决策层曾经提出过诸如“两个促使”的调控发展目标:“促使房价合理回归,促使房地产回归平稳健康发展轨道”。“两个促使”其实是长短结合远近兼顾的多重调控目标,有其政策组合上的可取性与合理性。
但是毋庸讳言,在现实版的调控政策诉求上,我们显然过多地强调了短期调控目标,尤其是房价控制目标。比如各级地方政府每年都需制定年度房价控制目标,国务院主管部门每年都需以此作为房地产调控的主要考核指标。
注重短期目标,忽略长期诉求给行业发展带来的弊端显而易见,它容易导致政策的短期化取向,关注短期效应,忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题,忽略行业基础制度的完善与优化,忽略长效机制的构建及改进。从近期中央高层“涉房”讲话几乎不提“调控”、不提“房价”及三中全会等会议内容看,上述政策诉求上的短期化倾向将为政策诉求的长期化所替代。
调控主体由中央转为地方
房地产调控的诸多参与主体中,各级地方政府是关键主体之一,他们既是中央调控政令的传递者,更是各项政策政令的实际推行者与执行者。但在过去的房地产调控棋局中,它们似乎从来都是微妙和敏感的角色。
其深层次的原因在于,他们在房地产调控中的利益诉求与中央未必一致,而中央在调控政令上又往往要求地方保持步调一致。这种局面随着市场分化的加剧已逐渐打破,取而代之的将是以差异化对策应对分化的市场,这就必然要求转变地方政府的调控角色,提高地方的调控自主权。
伴随着调控主体的上述变化,过去由中央政府统一发号施