文档介绍：物业设备基础资料管理物业设备运行管理物业设备维护管理更新改造管理备品备件管理固定资产管理工程资料管理一、物业设备基础资料管理(一)设备原始档案、技术资料。设备技术档案必须齐全、详细、准确,主要包括设备原始档案和设备技术资料。设备原始档案。设备原始档案一般包括:设备清单或装箱单设备发票产品质量合格证、进口设备的商品检验合格证开箱验收报告。报告内容主要有设备名称、型号、数量、规格、外观质量、附带资料、验收人员、验收日期,开箱验收应有购买使用单位设计单位,负责安装设备的公司,监理公司和生产厂商代表等代表参加。产品技术资料。主要包括设备图纸,使用说明书,安装说明书,保修卡等。安装施工,水压试验,调试,验收报告。竣工验收报告,可分阶段收,每阶段验收要有详细的记录,记录上有验收工程的名称,位置,验收日期,验收人员,验收标准等。水压试验要记录试验压力,持续时间及在场的工作人员并附签名。隐蔽工程有施工记录验收记录,调试工作有单机调试及系统调试两种。调试时,业主(用户)、设计院、安装公司、监理公司、项目管理公司等单位必须有相关人员参加并签名,设备生产厂商应参加单机调试工作。设备技术资料。设备技术资料主要包括:设备卡片。每一台设备都必须建立设备卡片,一般可按设备的系统类型,使用部门或使用场所对设备进行编号,按编号在设备卡片上登记设备的档案资料。设备卡片编号:登记日期:设备名称:设备编号:规格型号: 安装位置:设备参数附件电压电流功率转速名称规格型号数量操作方法及注意事项:维修保养要求:如,外观清洁,接触良好备注设备台账。将设备卡片按类型编号汇总登记就形成了设备台账。在设备台账中主要登记设备的大概情况,如设备编号,名称,型号,规格,生产厂商,出厂日期,价格,安装使用日期等,所有设备的概括在台账中要一清二楚,为管好,用好设备提供保证和便利。设备技术登记簿。每一台主要设备都应设立一本登记簿,对设备在使用期间进行登录和记载。其内容一般包括设备概况,设计参数,技术特性,结构简图,备品备件,设备运行及维修记录,设备大、中修记录,设备事故记录,更新改造及移动改装记录和报废记录等。竣工图。施工结束,验收合格后,设计单位,监理单位和施工单位把已经修改完善的全部图纸进行整理后交给用户,这些图纸就是竣工图。竣工图是记载工程建筑结构以及工艺管线,设备,电气,仪表,给排水,暖通,环保设施等建设安装工程实际情况的技术文件,是竣工验收及今后进行管理,维修,改建扩建等的重要依据,应妥善保管。系统资料。按系统或场所把各系统分成若干个子系统,对每个子系统一般采用示意图,文字和符号来说明,其表达方式要直观、灵活、简明,以便查阅。(二)国家有关部门颁发的相关政策,法规,条例,规范,标准等文件政策,法规,条例,规范技术标准二、物业设备运行管理物业设备的运行管理包括技术运行管理和经济运行管理两部分。物业设备运行管理应取得两个方面的效果,一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态;二是从设备的购置,运行,维修与更新改造中寻求最少的投入得到最大的经济效益。(一)物业设备技术运行管理。物业设备技术运行管理就是要建立合理的,切合实际的运行制度,运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准,建立定期检查运行情况和规范服务的制度,保证设施设备安全,正常运行。对操作人员要进行专业培训教育,国家规定需持证上岗的工种必须持证上岗。针对设备的特点制定科学、严密、切实可行的操作规程。例如,空调系统的管理,必须制定空调机组,制冷机组,冷却塔,水处理设备和水泵的操作规程。加强维护保养工作。设备操作人员在使用和操作设备的同时,要认真做好维护保养工作,做到“正确使用,精心维护”,使设备始终保持良好状态。定期校验设备中的仪表和安全附件,确保灵敏可靠。科学地检测、诊断故障,确保设施设备安全运行,对运行中的设施设备不能只凭经验判断其运行状况和故障,而应在故障进行技术诊断的基础上,做出深入、透彻、准确的分析,从而及时、准确发现故障的潜在因素,采取有效措施防止故障的发生,确保安全运行。设备发生事故后,应该对事故原因及故障规律进行分析,并制定出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。(二)物业设备经济运行的管理物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下,节约能耗费用,操作费用,维护保养费用以及检查修理费用。其内容包括采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。设备经济运行管理可以从两个方面进行,一是初期投资费用管理;二是运行成本管理。初期投资费用管理在购置设备时应结合实际情况综合考虑:设备的技术性能参数必须满足使用要求及其发展的需要;设备的价格及运行时对能源的消耗情况;设备的安全可靠程度、操作难易程度以及对工作环境的要求;设备的寿命,即设备从开始使用到因技术落后或经济上不合算而被淘汰所经过的时间,其中经济上不