文档介绍：房地产开发有限公司营业税所得税纳税评估案例一、确定对象房地产业作为某区的支柱型产业一直是区税务局税源管理的重点,2008年5月至9月,为进一步推进对房地产业税收秩序的整顿治理,分局对辖区内所有房地产企业下发了纳税情况自查表及纳税情况自查要点,结合房地产业相关税收政策要求企业对2007年度纳税情况进行自查,对照要点客观反应存在的问题,并督促企业及时足额申报补税。被要求自查的57家企业中有56家对照自查要点都或多或少地发现自身存在的涉税问题,并主动要求补缴税款,%,唯独一家名为ZK建设开发集团有限公司(以下简称ZK公司)报送的自查表上赫然写着“自查无问题”五个字,这一自查结果立刻引起了税收管理员的重点关注。管理员随即通过市局建立的征管疑点信息案源库系统查询,发现ZK公司并非A级纳税人,以往有过被稽查查补税款的记录,纳税评估疑点指标案源库系统中这家企业也是榜上有名,为重度异常且异常积分达7分。因此管理员初步判断,该企业自查反应情况可能不实,有少申报地方各税的嫌疑,决定将该企业列为专项评估对象。二、评估分析借助南京地税较为完善的征管信息系统以及与相关部门间数据共享、相互协作的信息平台,评估人员获得了比较充分的案头分析资料。(一)收集、筛选相关信息信息1、企业基本情况信息来源:征管信息系统中的房地产管理平台 ZK公司是本区房地产行业的纳税大户,1992年3月成立,房地产开发一级资质。企业所得税在地税缴纳,征收方式为查账征收。目前在售项目金鼎湾小区,2006年1月开工兴建,2006年10月取得预售许可证,2007年11月办理竣工验收手续,2008年整体交付。项目总投资规模8亿元人民币,。截至2007年12月,,销售比例达到93%。销售期间采取了收取购房户定金、预收房款方式对外销售。本次评估所属期内该企业无其他开发在售项目。信息2、相关财务数据信息来源:征管信息系统中CA用户填报的2007年度会计报表(见附表1,单位:万元) 信息3、相关涉税信息信息来源:征管信息系统中的“一户式”查询(1)2007年度部分纳税数据(见附表2) (2)房产税、土地使用税项目登记企业土地使用税登记信息为自用办公房占地,取得土地时间1998年,占地面积360平方米,土地级次城区二级。信息4、房产局外部交换数据信息来源:征管系统中市房地产信息网交换数据(1)2007年经产权交易中心鉴证的房屋销售合同(见附表3) (2)房产项目管理档案土地使用证:标明土地开发面积66000平方米; 土地出让合同:约定土地交付时间2005年12月; 工程规划许可证、商品房销售许可证:标明用途“住宅”、“商业”。信息5、预警值对比信息来源:区国地税联合建立的房地产企业税收评估分析模型(见附表4) 公式说明: 主营业务收入所得税负担率=应纳所得税额/主营业务收入(含预收账款的主营业务收入=本期末预收账款余额-上期末预收账款余额+本期主营业务收入)×100% 主营业务收入成本率=主营业务成本/主营业务收入×100% 三项费用负担率=三项费用/主营业务收入×100% 信息6、税户日常核查信息信息来源:税收管理员日常征管(1)根据管理员平日实地征管掌握的信息,小区临街的两栋房屋的一楼为门面房。由于地理位置优越,距离市商业中心和地铁站出口步行仅几分钟,门面房2007年下半年开始销售。2008年部分门面房装修后投入使用,经营状况良好。(2)小区有较为完善的配套设施,车位配置比例几乎达到1:1。车库利用地下人防设施建设,产权属全体业主,开发商无权出售或出租,业主使用车位按月向物业公司缴纳管理费。(二)分析差异,锁定疑点在广泛的占有、了解这家房地产企业的信息资料后,管理员采用了多种审核分析方法进行数据的比较,发现并确定疑点。内外部数据比较公式:一定时期纳税人在市房地产局销售备案数据=预收帐款期末数-预收帐款期初数+本期主营业务收入=企业实际申报营业税计税依据(见附表5) 比对房地产信息网公布的数据与企业财务报表信息可以看出:。疑点一:企业可能存在少计不动产销售收入行为。 2、财务数据与申报数据比较(1)从企业报表数据来看,其他业务利润110万元。而从管理员掌握的实际情况分析,产权属全体业主,开发商无权出售或出租,因此这部分利润不可能是源自开发商出售或出租车位的收入,那利润究竟来源什么业务?另外,其他应付款比上年末净增480万元。从整个项目销售及竣工情况来看,2007年年底都近尾声,有少量的工程质保金未支付可以理解,但增加了几百万的其他应付款则或许另有隐情。这个其他业务利润与其他应付款之间是否有某种联系?