文档介绍：我国商业地产风险分析的研究要业:管理科学与工程硕士生:陈世杰稍关键词:商业地产:风险;神经网络西安建筑科技大学硕士学位论文专指导教师:刘晓君教授随着我国住宅房地产业的不断完善与发展,开发商从中可获取的利润已日趋减少。而商业地产于其兴起的时间较短,利润空间较大,正成为我国房地产开发商的一个新的投资热点。然而,由于商业地产运作模式的复杂性以及开发商投资的盲目性,致使我国的商业地产开发伴有较高的风险。在我国的部分城市中,由于盲目的建设大中型商业设施,已给政府、开发商、投资者以及经营者都带来了较大的损失。因此,在商业地产的开发和运营过程中,必须对项目的各种风险因素进行综合评价。目前,国内所运用的风险评价方法主要有专家打分法、模糊综合评判法和层次分析法。然而,在这些方法中人的主观因素成份较大,而且商业地产的风险因素较多,运算起来既复杂又不够理想。因此,寻求一种既快速又实用的风险评价方法是十分必要的。本文在分析了国外商业地产的发展历程和现状之后,总结出了我国商业地产的自身特点及存在的问题。从开发商的角度出发,系统地对我国商业地产风险进行了分析与研究。从总体上,总结出了我国商业地产风险的特征,对影响我国商姆缦找蛩亟辛巳娴谋媸叮菇松桃档夭缦掌兰壑副晏逑担岢了商业地产风险估计的方法,建立了基于人工神经网络的商业地产风险综合评价模型。最后,通过实例对所构建的模型进行了验证,证明该模型可方便、准确的对商业地产项目进行风险综合评价。本文在传统的神经网络算法基础之上,运用贝叶斯归一化函数对网络进行改进,提高了网络模型的泛化能力和学习速度。通过该模型可以迅速的计算出商业地产项目的综合风险评价值,有效的解决了风险因素繁多、相关性复杂的风险评价问题。
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论文作者躲俄畦圭跏躲到缘腓新论文作者签名:馏、班二匕日期:玉以;、尸声明关于论文使用授权的说明学校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果,也不包含本人或其他人在其它单位己申请学位或为其它用途使用过的成果。与我~同工作的同志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。申请学位论文与资料若有不实之处,本人承担一切相关责任。本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定,即:论文的全部或部分内容,可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。C艿穆畚脑诼畚慕饷芎笥ψ袷卮斯娑注:请特此更附在论文首页。
绪论论文研究的背景奂垡话闶亲≌镆档—,对开发商无疑是一种新的商机,于是一些大开发商便率先经营起商业地产。据国家统计局统计数据显示:年西安建筑科技大学硕:七学位论文近年来,异常火爆的商业地产热浪侵袭了国内大大小小的城市,各种在建的商场、超市和步行街随处可见,从小型的商铺到超大型的均吸引了众多国内外的投资者。因此,商业地产作为一个特定的概念于年被学术界提了出来,并且日渐受到业界的追捧和学术界的关注。在过去多年里,我国房地产开发的形式主要有普通住宅、公寓、写字楼、别墅和酒店等,其中属普通住宅所占的比重最大。然而,随着我国住宅房地产业的不断发展,当初的暴利时代已经结束,平均利润日趋减少。为此,房地产开发商们开始寻找新的利润增长点。商业地产由于其兴起的时间较短,利润空间较大月,全国房地产开发投资亿元,ü课菘⒐,同比增长%,!啊杉夜桃档夭姆⒄顾俣却蟠高于全国整体地产的发展速度。然而,这种高利润的投资形势也随之带来了较高的风险。目前我国一些地方政府不顾当地的实际经济发展状况,出现了盲目求大的商业地产政绩工程。这些商业设施已经给中小商业企业带来了巨大的生存压力,而且过于重视城市景观要求,忽视了商业功能的开发,致使项目陷入招商难的尴尬境地。另外,国内的部分商业地产开发商多数是由原来的住宅地产商转变过来的,缺乏足够的资金来保障项目后期的商业运营。开发商为了快速实现资金回笼,通常很少采取出租商铺的形式,而是将商铺整体分割成一个个部分进行销售,未能考虑商业经营的持续性,脱离了现实需求。因此,常常导致经营状况曰渐惨淡,经营者难以为继。根据国家统计局数据显示:年,全国个重点城市中,重庆市商业用房空置面积高居榜首。%。由广东省房协市场分析课题组所做的昵叭径裙愣ǚ康夭谐》治霰ǜ妗废允荆愣ǖ纳桃涤梅空置全线上升,上升幅度达%,其中滞销和积