文档介绍：某花园销售策划工作计划书一、项目背景XX·**花园由嘉兴市华阳房地产开发有限责任公司和嘉兴市**房地产开发公司共同开发,区块位于南湖新区,北靠中环南路,西至规划中的西南路,东临规划中的花园路,南对幼儿园用地及规划中宽为24米的城市主要道路。项目规划用地10万余平方米,,,共设置889户,别墅为24户。项目分三期建设完成,其中,一期用地近4万平方米,,。小区主要由多层住宅,多联别墅、沿街商铺和公建配套组成。楼盘开盘时间定为2003年1月,其它工作目前进展相当顺利,工程规划等图纸已经通过政府验收。从区域地块中看,项目位于南湖综合开发区附近,城区规划科学完整,本案靠近市政府区域,将有良好的市政配套和大面积绿化用地,开发区建设力度加大,地块周边开发渐成气候。因此,本案的开发建设面临着良好的市场机遇。同时,项目开发为中高档楼盘性质,在区域建设中占有相当重要的地位,也是楼盘开发的一个有利因素。与浙江省其它地方房地产行情一样,嘉兴近年来房地产市场逐渐呈现火爆局面,房地产开发商越来越重视对市场的运作,楼市发展也比较成熟,但其竞争程度不如浙江其它几个重要城市,这也为现今嘉兴房地产开发企业提供了一个较好的发展平台和品牌发展机会,为此,开发商应该从品牌形象上做起,在市场中处于有利的位置,争做成功企业的角色。行业人士认为,目前嘉兴市场如同90年代中后期的杭州房地产市场,正孕育着房产企业优化发展的契机。二、策划要求现代房地产策划是一种新兴智力产业,尤其是房地产策划对楼盘开发和开发商形象的树立有着不可忽视的地位,这从"策划不是万能的,但没有策划却是万万不能的"的共同认识中得到验证。通过初步了解我们发现,开发商希望通过本案的市场运作,一方面确立XX·**花园的成功市场形象,另一方面,也能树立自身良好的市场形象,达到长远发展的目标。根据这种基本思路,对本案的策划提出了较高的要求,为此,在地产策划中,我们需要建立几个基本的模式:开发商企业形象的基本塑造;形成开发企业内部核心竞争力的加强;树立本案在嘉兴房地产小区开发中的形象和位置;楼盘建筑规划设计达到一个专业水准;强力销售推广工作,争取良好的市场接受效果;建立一支成熟的专业化销售队伍;其它相关模式。[说明]:企业发展和参与市场竞争必须拥有企业的核心竞争力,而核心竞争力的营造必须通过强化企业各部门功能和市场外在形象、公关活动的力度,这需要一整套科学规划化的市场运作模式和各部门的通力协作,我们提出以上板块模式的建立也是基于这种考虑的,并希望通过充分整合利用企业现有资源,运用规范模式,借鉴成熟企业的发展模式,达到企业市场长期发展的目标。三、工作任务从塑造本楼盘开发商企业形象和小区品牌出发,我们认为,策划公司的主要工作任务在一整套市场研究和策划系统上。任何一个品牌形象的建立,都必须付出更多的劳动和智慧,尽管嘉兴目前的市场竞争还不够激烈,但我们一直坚持认为,品牌是对市场点滴的积累,策划的成功,对企业带来的无形资产也是无可估量的。作为策划研究公司,我们的使命是帮助开发商完成项目达到的效果,应该注意每一个市场细节,为此,结合本小区的现状和特点,我们审慎提出开发商应该有以下策划工作内容:1)嘉兴市房地产市场形势及开发的基本现状研究报告;[工作内容]:主要包括市场供求关系、房价走势、销售情况、消费特征、城市规划、经济发展与城市化进程等相关理性的认知;[完成效果]:通过对以上指标的完整分析,达到对嘉兴房地产市场中短期的基本认识,对比了解项目在整个市场中的相应地位,本阶段工作效果主要起到对目标项目市场整体参考的价值;[说明]:本案涉及到住宅小区、别墅项目、商业市场等多方面的物业特征,它们都与当地宏观经济和房地产市场密切相关,研究任何一个小区的市场状况,必须将该个案融入整个市场体系中,达到在整体环境中的了解和定位,是准确确定项目价值的基础,XX·**花园的前期市场工作不可或缺。2)同类物业楼盘开发的市场状况及针对项目市场情况专业研究。[工作内容]:对嘉兴商住小区和别墅市场深入研究,和现有房产开发市场进行评估,结合专业研究公司对市场敏感度和专业深度基础上,对本小区发展作集中探讨,针对本案进行专项市场价值研究;[完成效果]:通过嘉兴市居民对商住小区心理特点和需求的分析,得到目标物业在整个房地产市场中的价值定位,对项目的产品策略、提出个案居住理念,基本完成项目目标客户群有效确定、产品概念、市场定位等工作建议书并制定相应的工作步骤,为项目推广做准备,争取市场的主动;本阶段工作达到如下基本成果:对当地住宅小区整体市场环境的分析判定;住宅物业、商铺价格状况、市场需求动态专业研究;提出产品卖点建议、物业配套要求意见和建议;通过定量、定性分析,品质(潜力、缺陷)判