文档介绍：投资回报率多少算合理?
考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值,不妨一试。
 
    一大公式:租金乘数(=投资金额/每年潜在租金收入)小于12。
 
    比如一套房子,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
 
    投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
 
    二大公式:8∽10年收回投资。投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。
 
    一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8∽10年左右。仍以上面提到的那套房子为例,假设2001年时首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上将面临投资无法回收的境地。
 
    三大公式:15年收益决定是否物有所值。另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
 
    如果该物业的年收益×15年=房产购买价,那么该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,那该物业价值已高估。
 
    仍以上面提到的房子为例,2001年时,,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。
 
    以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
    房产投资哪种贷款更好?
    在房产投资之前,必须进行仔细的成本测算,调查各项环境状况,再来决定此项投资是否是自身所能负担的。
 
    投资分析 
    房产投资成本包括:首期付款、按揭还款、保险费、公证费、契税、二手房交易费用,还包括首付款和按揭还款的利息损失。首付款目前最低为二成,一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的部分,贷款期限最长为30年,还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。
 
    弄清了房产投资的成本构成,再对房产投资进行成本测算。由于按揭还款本金部分已经