文档介绍：万科松山湖
竞标报告
地产趋势探讨和我们的机会
价值的深度挖掘
关于世联(信心和质量保证体系
营销执行策略及方案
本次招标范围和项目基本情况
我们的思考——对于万科,本项目意味着什么?
万科品牌优势的建立:
产品的主导性(以情景洋房为代表)
人文精神(文人万科)
极度差异化带来的持续领跑的竞争优势
把握未来趋势的竞争优势方向在哪里?
答案:万科开创中国地产城际运营的里程碑
目前地产项目运营模式
地域性开发(几乎所有项目)
跨区域开发——城际运营
单级化的强势牵引
(广式大盘:雅居乐/凤凰城)
(城乡结合部:四季花城)
万科松山湖项目
多极化/放射状的聚集效应
是谁?
地产项目运营新模式
基于构筑新的地产运营模式的理想,本次报告需要回答的问题
趋势探讨可能性和我们的机会
价值挖掘项目能力及空间
营销执行城际运营保证
01
Trends
我们面临的趋势是怎样的?
A/经济巨变带来房地产业持续增长
市场
趋势
未来 3-5 年房地产市场持续增长,这个增长应该是全方位的,包括城市扩张、土地开发、房地产的供应和需求、一手楼和二手楼,这个增长还同时伴随着以深圳为中心的珠三角区域、以北京为中心的环渤海区域和以上海为中心的长三角区域的中心化程度的不断加强和深化;
珠三角主要城市国内生产总值(GDP)
B/地产日益财富化
市场
趋势
进入21世纪以,中国经济仍然以不低于8%的速度持续增长着,至今这种堪称奇迹的现象还没有减弱的征兆;
产业链争夺终端消费者的趋势增强,客户资源竞争将升级为房地产服务业的主要竞争;房地产机构和个人投资需求不断高涨,不动产财富效应日益显化;
2005 年深圳商品房销售数据及购房者构成分析表
总套数
总金额(万)
套数
占全市比例
金额
占全市比例
外地
合计
15904
%
887588
%
香港
3559
%
247049
%
台湾
118
%
6995
%
澳门
14
%
1103
%
大陆
12213
%
633544
%
买2套及以上680人
2479
%
168154
%
深圳
购买2套及以上7553人
19951
%
1348447
%
注:其中外地客户包括大陆客户、港、澳、台等地的客户
家人分购行为表格中并未体现,因此,此项比例可能要高于此可监测数据
购买2 套及以上房产的购房者数量是衡量投资客的重要指标。
案例
佐证
案例:惠州大亚湾南山国际写字楼项目
同时,客户投资热情的高涨,需要有效引导
区域价值远远未被兑现,本地客户量几乎为零;
单纯依赖深圳的二二级/二三级联动的渠道投资客户成就项目在6个月内的100%销售
定向渠道推广
C/人群流动凸现城市群效应,跨区居住成为居住趋势
市场
趋势
珠三角
经济圈
长三角
经济圈
环渤海
经济圈
中西部
经济圈
解决产权问题;
标签意义的形成;
产业政策的稳定和交易过程的稳定;
跨区域的中介服务体系;
价格信息的公开化、透明化
移民中产,城市新的风景线阶层置业类型:
生活升级驱动型;(进城运动/城市化方向转移)
寻求发展驱动型;(产业和新的工作机会方向转移)
追求享乐驱动型;(从大城市奔向风景优美地区的原都市白领的升级置业需求)
跨区置业的5个条件
南沙
松山湖