文档介绍：土地使用权价格评估的收益法
待估对象的基本情况是:写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积2000平方米,月租金60000元,设定建筑物还原利率为10%,尚可使用年限为50年,土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。
(1)总收入=60000×12=720000元
(2)总费用=180000元
(3)总收益=720000-180000=540000元
(4)房屋纯收益=1500000×(10%+2%)=180000元 
(5)土地纯收益=540000-180000=360000元
(6)50年土地使用权价格=360000×(P/A,8%,50)=4404060元
某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元,空置率在8%左右,%,%,税金为年租金的18%,%,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%。
试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位,取整)
年总收益=120*12*24000*(1-8%)=31795200(元)
年总费用=31795200*(%+18%)+4800*24000*(%+%)=8476416(元)
房地产纯收益= 31795200- 8476416=23318784(元)
建筑物年折旧费=4800*24000/48=2400000(元)
建筑物现值=4800*24000-2400000*2=110400000(元)
建筑物纯收益=110400000*(10%+1÷46*100%)=13440000(元)
土地纯收益=23318784- 13440000=18355200(元)
土地总价=18355200*(P/A,8%,46)=222784566(元)
土地单价=222784566÷6000=37131
预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平,第5年末计划将该房地产出售,出售价格预计比现在增值5%。出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算该房地产当前的价值。
(1)该房地产未来5年收益的现值为:
400*(P/A,10%,5)=400*=(万元)
(2)假定该房地产当前价值为p,则该房地产第5年末出售收益的现值为:[p*(1+5%)-p*5%*30%]*(P/F,10%,5)=
(3)该房地产当前的价值
P=+
P=(万元)
土地使用权价格评估的成本法
某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,,土地开发费为:50元/平方米,,%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。
(1)土地的取得费用=
(2)土地开发费为:50元/平方米
(3)
(4)投资利息=(+50+)×%×24÷2=
(5)资金利润=(+50+)×10%=
(6)土地成本=+50+++=
(7)土地所有权收益=×15%=
(8)土地价格=(+)×150000=29475000元
待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。
(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用:50000÷667=75元/平方米
其他费用:30000÷667=45元/平方米
土地开发费用:150,000,000÷1,000,000=