文档介绍：薀2010年中央“新国十条”下的二套房贷政策薈刘玉刚于2010-6-915:41:13发表|事件发生地:北京|类别:房产袃发表者简评:膃祸兮福所倚,福兮祸所伏。2009年,房地产业一度成为国内经济发展的重要引擎,将经济从衰退的边缘拉回到复苏的轨道;但也恰恰是房价的过快增长,成为影响民生的重要问题。为了让房价回归理性,国务院调控政策的出台也就显得极为必要。在新政出台后,地产行业还有投资价值么?成为业内人士关注的话题。蚂1、新“国十条”与商业地产蚆2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称房地产“新国十条”)。此次新政的关键指向是住宅市场,目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价;新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,但对商业地产并没有明确做出同样的限制。2010年4-5月份,上证综指接连下挫,股市投资风险加剧;信贷收紧和通胀预期加强,给债券市场投资带来隐忧。国内投资题材出现阶段性缺乏,因此部分资金分流至商业房地产领域。蒇在考察历史数据时可以发现,住宅市场与商业地产市场走势呈现“共振现象”:即当住宅市场受到外部力量的冲击而出现调整,商业地产市场也将随之变化。因此,虽然短期内部分资金可能流向商业地产,对商业地产形成一定的支撑力;但是将时间跨度拉长一些,商业地产成交量将出现下跌。袄同时值得注意的是,为了遏制房价过快的上涨,人民银行已经3次上调存款准备金率;伴随着通胀预期愈演愈烈,加息近期眼前。现金流的健康与否直接关系到企业的正常运营,信贷收紧将给商业地产带来资金链紧绷的压力。据REICO工作室2010年第1季度的研究,如果开发商缩减投资量,能够在信贷收紧的条件下坚持一年;但这也意味着信贷的收紧可能带来地产企业的破产、兼并和重组。根据反周期的操作方式,由于银根收紧土地交易市场进入相对不活跃的时期,竞价取得地段优越的商业用地面临的压力也下降。葿2、如何理解住宅和商业售价的倒挂?肈自2007年,全国住宅市场出现新一轮快速上涨,而商业地产市场的表现令部分投资者感到诧异,不少城市出现住宅和商业售价倒挂的现象。如果细察历史就会发现,太阳底下并无新鲜事。通常伴随着经济的复苏,住宅价格的涨幅会超过商业地产;在20世纪的70-80年代,日本也经历过类似情形。一方面,“工业化-城市化-服务化”发展的顺序,决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场,人口的积聚衍生出商圈;随着第三产业不断的发展,商住售价倒挂的现象将会消除。另一方面,现阶段国内的地产商更偏好通过物业销售回笼资金,而持有型的物业相对较少;而散卖后的商业物业价值容易缩水。因此我们看到部分商业物业的售价低于住宅价格。羆住宅租金和售价的背离属于阶段性的现象,在住宅售价快速上涨的背后,是投资回报率的持续下跌。以上海为例,%,%,%左右;住宅物业的投资者更多看重资产价格的增值部分,而非租金收益。与之对应的是,2010年第一季度,%(IRR约17%);商铺的租金回报率约6%-7%(IRR约15-20%)。商业地产租金稳定,能够提供持续的现金流,可以有效的抵御外部冲击。由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当(市盈率=1/投资回报率)