文档介绍：晶崴公馆项目市场分析报告——孙峰2014年1月目录报告的逻辑思路:城市——市场——人——本案一、仪征城市与发展仪征概况人口规模城市定位城市规划方向二、仪征区域与规划仪征区域划分仪征城市规划三、仪征经济与增长GDP、财政收入、固投、家庭收入四、仪征楼市与个案仪征房地产市场板块划分和特征分析仪征典型楼盘个案分析仪征房地产市场总结五、仪征客户与消费行为典型个案客户区域、职业、年龄统计分析六、项目潜在客群分析项目周边潜在客户和购买动机、心理分析七、本案有利因素和市场机会挖掘分析八、本案不利因素和风险分析一、仪征城市与发展仪征概况:仪征隶属扬州市,地处长三角顶端,是宁、镇、扬“银三角”几何中心,西接南京,东连扬州,南濒长江,与镇江隔江相望,北部与天长接壤。长江岸线27公里,直顺稳定、深泓临岸,是理想的建港岸线,长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了四通八达的水陆交通网,并随着润扬大桥和宁启铁路复线的兴建,仪征与上海、南京、扬州、镇江、连云港等大中城市的距离近在咫尺之间,具有独特的地理优势,是江苏省五大重点经济发展带之一。人口规模:,其中,,城市建成区面积37平方公里,%。城市定位:一座古代文化与现代文明交相辉映、经济发展与社会事业协同并进、工业化与城市化共融共生的生态型现代滨江工业城市。城市规划方向:东拓西连,南优北控总结:仪征地理位置优越,交通方便,人口规模不大,城区面积偏小,城镇化率不高,处于快速发展期。仪征规划城市发展方向明确,随着拆迁和城市化进程的加速,城市发展有很大的空间,而仪征城市主体向东发展的思路也有利晶崴公馆的开发与销售。二、仪征区域与规划1、仪征区域划分:滨江新城区、经济开发区、汽车工业园区、枣林湾生态园区、化工园区、老城区滨江新城区:在宁通高速公路以南、长江以北、天宁大道以西、,规划建设滨江新城区。总结:随着天宁大道、东园路、天宁大桥、东园大桥、城建展览馆、东园湿地公园、红旗河景观带等工程的相继完成,晶崴酒店、红旗花苑、五一花苑等工程全面推进必然会拉开仪征滨江新城区快速发展的帷幕。经济开发区:总结:开发区入驻企业有飞利浦照明、易科特、奥林特光电、史福特光电、乐业船舶、宏润机电等,园区职工多为本地人,现住城区居多,上班交通工具多为班车或摩托、电瓶车。园区内企业本地人多在老城区有私房或者比较老旧的商品房,有改善换房的需求,并且不愿远离老城区,一般会选择在靠近原居住区域的楼盘置业。同时,外地员工在仪稳定发展有落户购房需求,收入较高、家庭条件好的也希望能在靠近老城区的地方购房安家。汽车工业园区:坐落于仪征城区北部,成立于2003年5月,,包括整车制造、零部件生产、市场物流、综合服务配套等四大功能分区。总结:上海大众30万辆整车生产线落户仪征,2012年一期10万辆生产线就已经建成投产,直接带动延峰、大众联合、冀强等几十家汽车零部件配套厂家落户园区内,二期30万辆生产线和发动机厂也将落户仪征汽车工业园区内,加上上海通用50万辆整车生产线的加入,对促进仪征地方经济发展、提供就业、拉动相关配套产业发展有巨大作用,必然会带动仪征经济和外来人口的增加,汽车产业技术工人和管理层将会形成稳定增长的购买力,促进仪征楼市更快发展。枣林湾生态园区:成立于2007年4月,规划面积68平方公里,现有2个场圃、8个村、。总结:老城区、汽车工业园区、东边和北边临近乡镇为本案目标客户区域,化工园区、经济开发区内中高层管理者为本案的泛客户。其中,项目周边部分五一拆迁安置户因为不愿住在安置小区会卖掉手上1-2套房子换置小区环境更好的商品房,也是本案的潜在客源。沿山河东路路网、五一安置小区公共配套、公园绿地等市政工程的建设、CBD商业项目的开发和行政、教育、医疗、休闲资源的配套为本案带来直接的利好。2、仪征城市规划:总结:城市向东发展的规划有利提高本案市场的接受度,提高本案未来的升值预期,对投资客户增加吸引力。三、仪征经济与增长1、2012年GDP、财政收入、固投:2012年,仪征全市预期实现GDP370亿元,财政总收入为65亿元,全社会固定资产投资249亿元。——仪征市统计局统计年报2、2012年城镇居民家庭收入情况:2012年,仪征市城镇住户抽样调查显示:。3、总结:仪征GDP、财政收入、固定资产投资、人均收入都保持稳健增长,总体经济环境运营良好,居民购买力稳定,有利本案开发与销售。四、仪征楼市与个案1、仪征房地产市场板块划分和特征分析:1)、板块划分仪征市住宅市场主要可分为5个板块:城中(老城区)、城东、城北(汽车工业园区)、城西(邻近化工园区)、城东南(滨江新城区)2)、