文档介绍：情境三物业管理的前期准备
模块一物业管理的前期介入
一、物业管理前期介入
是指物业服务企业在接管物业之前就介入,参与物业的规划、设计和建设阶段,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求,并且有利于后期管理工作的进行。
一般说来,前期介入,越早越好。物业管理是一种对物业全过程的管理,其首要环节就是物业管理的前期介入。
二、物业管理前期介入的作用:
1)有利于促进那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决。
2)有利于对所管物业的全面了解
3)有利于为后期管理做好准备
三、物业管理前期介入的工作内容与实施
立项决策阶段
规划设计阶段
施工安装阶段
预销售阶段
解决开发什么?能否开发的问题。
配套设施;水电气等的供应容量;安保系统;垃圾处理,建材选择等。
解决开发什么?能否开发的问题。
公示、管理咨询、签定合同。
模块二机构设置
一、前期物业管理
前期物业管理——是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。(《前期物业管理招投标管理暂行办法》)
国家提倡按照建管分离的原则,通过招投标方式选聘前期物业管理公司。
新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约,向物业买受人明示并说明。
自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理费用由出售单位承担;自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用,按照合同约定承担。
二、前期物业管理与物业管理前期介入的区别
参与管理的身份不同
作用不同
参与人员不同
三、物业服务企业的组织形式
组织形式——又称组织结构形式,即组织结构设置的具体模式。
典型的组织形式有:
直线制组织结构
职能制组织结构
直线职能制组织结构
事业部制组织结构
矩阵制组织结构
四、物业服务企业的主要机构职能
一般情况下物业服务企业设有5部1室。各自的职能:
(1)总经理
贯彻落实董事会决议、决定,全面负责企业的领导与管理工作。
负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务,督促企业各方面工作的顺利进行。
负责组织、编制企业年度、季度财务预算,做好财务审核监督。
负责企业重要的公关和重点接待工作,处理重大事务和活动安排。
负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。
完成董事会负责授权交办的其他工作,并对其结果负责。
(2)办公室
建立健全行政管理运作制度,并监督企业各项规章制度的贯彻执行
负责企业的日常行政管理、档案资料管理。
组织编制办公用品和劳保用品的计划。
协调企业各部门之间的工作。
负责组织社区文化活动的开展。
后勤管理。
接待来访
公共关系、招集会议等。
(3)财务部
依据国家的有关法规、政策、制度、文件,建立健全企业会计核算制度、财务管理制度。
监督企业资金运行状况,定期做出财务分析报告,为总经理决策提供财务依据。
组织拟订物业管理各项费用标准的预算方案。
审核控制各项费用的指出,杜绝浪费。
负责各类收费工作。
负责与税务、工商、银行等部门的沟通联络。