文档介绍：镇江市丹徒区九华山路/312国道400亩综合发展项目
概念定位策划汇报
主要内容
1. 定位方向分析
2. 概念方案介绍
3. 初步开发设想
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基本概况
位于镇江市丹徒内丹徒新城北部,与镇江市区隔312国道相望
地块内西北、西南、北部中侧分布多处林地,可利用,不可砍伐
地块共462亩,不规则梯形,扣除林地面积,可开发面积约380亩
,可开发33万m2建筑面积
380亩开发用地中,至少约50亩为商业用地,330亩为住宅用地
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背景:空间巨大、大有可为
镇江城市,正(将)积极向沪宁线靠拢,迎接中国高铁时代,拓展城市空间、做大城市规模。本案“承北启南”,位于城市南拓的主通道枢纽位置,想象空间巨大。
“跨过南山,建设南徐”,标志着镇江由历史走向现代。
“跨过京沪高铁,建设丹徒新城”,昭示镇江由现代走向未来。
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区位:城市门户、交通枢纽
镇江进入高铁时代,加入逐鹿“京、沪”发展圈
高铁距南京15分钟,进一步融入南京都市圈
高铁入镇江的“第一站”,扼守“城市门户”
从润杨大桥至扬州,20分钟车程
紧邻312国道、沪宁高速
可辐射丹阳、句容
镇江城市主干道
丹徒新城
镇江市场
南京都市圈
长三角市场
京沪线市场
全球竞技舞台
可以想象
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比之其它城市,镇江房地产市场尚不够火爆,增长潜力巨大,但在总量上有突破压力
江苏省各城市2007年房地产投资额
镇江市2003年-2005年商品房供需比
镇江市3年来商品房空置面积
镇江目前尚不具备对周边城市、城郊人口的居住吸引力。本地富裕阶层已经完成改善或投资购房,贫困阶层不能产生有效购房需求
增加外来购房者比例(投资或迁入)将是镇江市未来房地产市场突破总量的一大课题
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在房地产投资结构上,住宅占绝对比例,商业项目增长最快,写字楼项目呈负增长
项目名称
所属商圈
规模
业态
现状
第一楼街步行街
大市口
9万
次主力店、商业街
即将开业
华地购物中心
大市口
12万
时尚百货、超市、生活会馆、商务酒店等
在建
预计2008年底竣工
沃尔玛·沃得
购物广场
丁卯
15万
大型超市
连锁零售店
1期四万平方米
即将开业,2期待建
永隆城市广场
丁卯
15万
未开工,待定
红豆购物广场
东部
(九里街)
大型超市、商业街、酒店式公寓
2007年开业
龙吟坊商业街
东部
(滨江)
2007年开业
住宅投资71亿元,%
,比上年同期下降58%
,比上年同期增长37%
镇江市历年房地产投资额
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一、镇江住宅房地产市场的“好戏”刚开锣
最贵区域,产品品质高
代表楼盘:江山名洲、香江花城、恒美山庄
成交均价3588-4249元/平米
仅次于京口,京山片和南山片两极分化,产品缺创新
代表楼盘:魅力之城、御景华庭百盛家园
成交均价3764元/平米
增长最快的区域,产品多样化
代表楼盘:沃德雅苑、江南世家
成交均价3363元/平米
非宜居区域,成交量低而稳,价格上不去
代表楼盘:海德公园
成交均价2300-3800元/平米
京口板块
润州板块
丹徒板块
丁卯板块
大港板块
本案
宜居区域,别墅聚集区,别墅和住宅两极分化
代表楼盘:风景城邦、画意江南、临湖尚郡、魏玛假日
成交均价别墅5000-9000元/平米,住宅2000-3000元/平米
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总体来说,镇江过去的房产价格增幅温和,实力发展商进驻加速社区高品质化进程
2007年镇江市房地产走势图
2007年,镇江全市商品房成交均价3336元/平方米,%(2006年为3222元/平方米);,%(2006年为3354元/平方米)
期房销售好于现房
万科
浙江维科
上海农工商
江苏红豆集团
……
南徐板块:申华·冠城国际、亚东·朴园、中浩·国际广场等;
丁卯板块:联丰·尚东国际、永隆城市广场、钻石铭苑
丹徒板块:科苑华庭、香格里拉、精功·清怡嘉苑等
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随着品质提升、产品丰富多样,楼盘之间逐渐拉大了价格差距
2007年12月15日开盘的沃得·城市中心以表价4300元/平方米(实际成交均价4060元)的高均价面市,取得了不菲的成绩。
丹徒板块的别墅市场异常火爆,聆湖尚郡、御墅临枫、风景城邦、圣地雅格等项目别墅均价提升极快,联排别墅均价已接近5000元/平方米,聆湖尚郡的独立别墅单价已逾9000元/平方米
小高层类型住宅比例逐渐加大,在2007年新开工房地产项目中已占18%
与商业、酒店式公