文档介绍：望云株洲大道地块前期策划思考
湖南中原株洲事业部
写在前面
此地块承载着许多重要的历史意义…… 望云集团进军株洲市区第一站,吹响进攻号角…… 望云集团与中原集团携手共创辉煌于株洲首次合作……
2012年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中,以1138元/㎡的楼面价(净用地)拿下此地块,足见望云集团寄望之重。
楼面价高达1138元/平方米,采取什么样的开发方式?
回顾:
购买公司
位置
宗地面积
建筑面积
规划用途
土地成交价格
楼面地价
签约时间
株洲华都房地产开发有限公司
株洲大道和昆仑山路交叉路口西北角
商住
14430
1011元/㎡
湖南中欧置业有限公司
株洲大道和昆仑山路交叉路口西北角
商住
15053
694元/㎡
株洲市三兴置业有限公司
天元区29区29-11
46455
商业住宅
628
135元/㎡
2010·3
背景:望云进入株洲市的首个地产开发项目
目标理解
经过与望云集团高层多次深入探讨及沟通,此项目须奠定望云在株洲的品牌影响力,同时快速实现资金回笼,博取溢价。
希望与开发商达成共识:
本案开发基调应该是:以全新模式+全新住宅产品为主
项目本体分析
市场竞争
项目判断
提出问题
项目发展战略
项目初步定位
经济测算
客户分析
思路:
地块初判:天元区次核心区域,环境好,发展潜力大
地块位于天元区次核心区域,未来城市发展重要节点
项目周边环境形象好,周边多为较高端项目如湘银星城、尚格名城等;
体育新城核心所在,城市基础配套优越,。
神农城
现象
关键
位置
位于株洲大道与湘山路交汇处西北角
体育新城附近重要节点
交通
横轴——株洲大道、黄河路、滨江北路
纵轴——莲花路、湘山路、君山路
交通通达性好
设施
紧邻新体育中心,住宅较多,周边商业配套缺乏
居住氛围正在聚集、商业氛围起步
形象
新住宅集中聚集区
规划新,发展新,整体形象好
地块初判:
地块方正、平整,北侧200米即是湘江,四面临路,会有噪音影响
湘江
用地性质
商住用地
占地面积
㎡
净用地面积
㎡
容积率
<3
建筑密度
33%
商住比
住60%,商40%
总建筑面积
151049㎡
商业面积
60420㎡
住宅面积
90629㎡
总车位
1605
地块初判:地块规模小,楼面价高,挑战区域市场
项目名称
占地面积(㎡)
建筑面积
(㎡)
容积率
住宅类型
在售及待售主力产品
当前住宅、均价元/㎡)
商业/公寓均价
销售率
主要卖点
湘银星城
38万
132万
多层、高层
90-160三房五房
4500
28000-30000
一期在售
湘银品牌、6+1创新户型+教育配套+规模优势
尙格名城
53万
120万
高层、小高层、多层
85~140两-四房
5000
15000-30000
六期94%
地段、交通;主题园林及品质;多层产品,自身配套
庐山春天
55万
高层、小高层
99190二、五房
4900
——
二期96%
新城地段,配套完善,华晨品牌号召力
12万
50万
高层
90~115二、三房
5800
5000-5500公寓
85%
紧邻神龙城、市政府,天台公园、北师大附中
大江观邸
30万
高层
85-167二到三房
4800
30000
一期尾声
一线江景、石峰公园、高赠送
,折合楼板价约1138元/㎡,初步估算,项目入
市价格不会低于4200元/㎡,周边高层项目均价只在4100-4800元/平左右,
常规住区无法保证保价、保速
此次报告要沟通的问题
Q1、项目如何定位?
Q2、项目的物业发展方向?
Q3、如何在前期沟通的基础上尽量提升价值,达到利润4个亿。
挑战区域市场,塑造代言体育新城形象的中高端项目,实现项目高速销售,博取溢价!
实现: