文档介绍：羈膂节薂螈羅芈薁袀芁薆薁羃信阳市固始县怡和新城项目投资可行性研究报告
信阳市固始县怡和新城
项目投资可行性研究报告
信阳中心城市公司
二00九年十月十九日
目录
第一部分:宗地概况
第二部分:城市发展情况
第三部分:房地产市场分析
第四部分:项目定位
第五部分:项目整体规划及投资分析
第六部分:结论和建议
第一部分:宗地概况
一、基本情况
1、地理位置
宗地处于固始县南部怡和新城内,位于惠民路、新一街、商固路、永和大道围和区域。
地块由河南怡和置业有限公司进行土地一级开发。
项目在城市中的位置如右图所示:
一、基本情况
1、地理位置
宗地具体位置及周边单位
2、土地面积
宗地面积:总面积4901>.46亩,分为南北两块,北部地块A ,南部地块B 349亩。
3、用地性质
居住用地
4、规划设计条件
宗地只有部分地块做过规划,方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。
建筑密度:≤28%
建筑高度:≤48米
容积率:≤
绿地率:≥25%
日照间距系数:满足《城市居住区规划设计规范》及相关文件要求。
建筑退让道路距离:
退让新三街6米,惠民路8米,永和大道10米,新二街8米,新一街6米。
商业用地比例:商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。
一、基本情况
一、基本情况
5、宗地现状:
349亩
街
街
街
一、基本情况
两块宗地大部分为农田,西部边界与商固公路之间有一条灌溉水渠,水渠沿线有民用通讯线路(明线,合作方协调相关单位主动改线)。宗地中间有一条10kv高压线,贯穿南北两个地块(合作方愿意承担改线费用)。
宗地A为整片农田,土地平整, 形状不规则,其西部部分土地已出让。北部及西部有部分土地(红色部分)已补偿,但尚未报批转为建设用地,。
宗地B主要为农田,高差起伏最大达3-4米,中间低凹,东西两面较高,东面有水塘;东南角部分地块已出让。南部有部分土地(红色部分)已补偿,但尚未报批转为建设用地,。
5、宗地现状:
6、交通状况
一、基本情况
宗地周边道路基本建成,新一街、新二街、新三街、商固路、永和大道为已修通道路,但东边界惠民路尚未修通。
宗地距离县委县政府新址约3公里,与怡和新城区的主干道怡和大道距离400米左右。
规划中,怡和大道将南延20公里左右,至沪陕高速出口,成为进入市区的快速通道。固始县火车站位于沪陕高速出口东部1公里处。
7、周边环境、配套
一、基本情况
宗地周围目前已建成固始县职业教育中心,但区域发展不成熟,距离县政府新址约3公里,项目周边生活配套设施匮乏,最近的生活配套如下:
教育:希望学校(),永和小学(规划)、幼儿园(规划)、永和初级中学(规划);
医疗:老城区红星医院(幸福路,),妇幼保健院(规划);
金融:老城区工商银行(蓼城大道北段,);
商业:较为缺乏,需要到老城区购买,华联超市();
酒店:缺乏,老城区内有维多利亚酒店等星级酒店()
公园:老城区秀水公园(县政府新址北部,3公里左右),根亲文化园;
娱乐:娱乐设施较少;
一、基本情况
7、周边环境、配套
宗地周边生活配套
电力:市政配套用电已通,为10kv高压;
排水:四条东西走向道路,新一街、新二街、新三街、永和大道的排水设施已建成,为雨污混流,由西向东流向怡和大道,排水坡度最小为1%,管径为600-800mm;
自来水:自来水尚未通达,已修通至成功大道,,;
燃气:燃气尚未通达,已修通至秀水公园,,;
通讯、供热均未实现。
怡和置业方面不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。
8、市政配套
一、基本情况
宗地位于固始县城区南部的怡和新城内,怡和新城由河南怡和置业有限公司进行开发。我公司主要通过与怡和置业协商,通过招拍挂取得土地。
该公司与固始县政府签订了土地开发合同,主要进行怡和新城的土地开发,对取得开发权、出让条件成熟的土地通过招拍挂出让。固始县土地管理部门代收土地出让金,扣除上缴部分,余额返还给怡和置业。
二、获取进程
暂定:15万元/亩
第二部分:城市发展状况
固始位于河南省东南端,豫皖两省交界处,北临淮河,南依大别山,是河南省直管县。
该县是河南第一人口大县、第一农业大县、第一劳务大县,国家级