文档介绍：广州保利花园二期项目
可行性研究报告
二OO三年七月
目录
第一部分:项目概况 4
×、地块概况 4
×、交通状况 4
×、地形地貌特征 4
4、市政设施保障 4
×、项目开发手续 ×
×、项目开发设想 ×
第二部分:广州市房地产总体前景分析 ×
×、广州房地产市场概况 ×
×、广州房地产市场前景分析 ×
第三部分:项目区域市场及前景 ×0
×、项目区域市场概况 ×0
×、区域前景优势分析 ××
第四部分:项目市场定位及价格定位 ×4
×、项目优势分析 ×4
×、项目市场定位 ××
×、建筑风格 ××
×、项目价格定位 ××
第五部分:项目开发建设进度计划 ××
×、工程计划 ××
×、施工横道图 ××
第六部分:投资估算与资金筹措 ×0
×、项目总投资估算 ×0
×、资金筹措 ×0
×、投资使用计划 ×0
4、借款偿还计划 ××
第七部分:收入预测及资金分析 ××
×、销售收入预测 ××
×、项目销售预测及销售回款计划 ××
×、销售利润 ××
第八部分:财务与敏感性分析 ×4
×、财务分析依据 ×4
×、现金流量分析 ×4
×、项目敏感性分析 ×4
第九部分:项目可行性结论 ××
×、经济效益分析 ××
×、社会效益分析 ××
×、可行性结论 ××
第一部分:项目概况
×、地块概况
本项目用地位于广州市海珠区南部,工业大道中地段,北临40米宽的工业大道,东临石岗路。海珠区位居广州市的中心位置,四面被珠江环绕,是广州市新兴的大型住宅区。本项目用地所在区域,人口居住密度不高,周边市政配套设施较齐全,交通非常方便。
本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目,总用地面积×××××平方米,地上建筑面积为××××××平方米,地下建筑面积×××××平方米,总建筑面积为××××××平方米。保利花园一期经国家建设部评审,四项指标均全优通过验收,成为全国三个获此殊荣的项目之一。
×、交通状况
本项目西行约×0米为南石头公共汽车总站,东行约×0米为石溪公共汽车总站,××、××、×0×、×××等×0多路公共汽车途径本项目,可方便地直达广州市各区;并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本项目;广佛地铁线南石头站出口近在咫尺,交通非常便利。
×、地形地貌特征
本项目原来为工厂用地,地块内自然环境较好,地势较为平坦,高差不大,在项目规划设计中,开发公司巧妙地利用自然高差,较好地营造小区的层次感。本项目属于保利花园二期,整个地块分两部分,均与一期项目相连,形成整体。根据项目本身的特性,将本项目分为三个区,A区面向工业大道,地形规整方正,呈长方形状;B、C区相连,位于保利花园一期南面,地形较为规整。(见图×,项目总平面图)
4、市政设施保障
本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一,楼盘档次分布较为广泛。周边生活和服务配套设施齐全,居民生活十分便利,各类的市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。附近主要的配套设施情况如下:
商业设施:离海珠区江南大道商业中心仅×0分钟车程,大型连锁平价商场岛内价、广州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔,可共用一期商业配套设施和会所;
学校教育:保利花园一期设有幼儿园和中学各一所,附近红棉幼儿园红棉小学,培红小学,广州市五中;
医疗机构:×公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东省口腔医院。
×、项目开发手续
×、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了《关于保利花园二期土地转让合同》,并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。
×、本项目已经取得广州市规划局穗规地证[××××]×44号、穗规地证[×00×]××0号《建设用地规划许可证》。
×、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批[×00×]×04号预备计划和穗计城[×00×]××号正式计划批准立项。
4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。
×、项目开发设想
根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验,确定本项目初步开发方案的主要经济技术指标,见下表×。
表×:保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标
层数
住宅面积
商业
地下室
多层
××××4
小高层
4×40×
4×××
高层
××××××
×0××
小计
××44×4
××4×
×××&