文档介绍：农村宅基地买卖合同无效——“画家村”案剖析姓名:谭鑫学号:125023423[案情背景]从1993年开始,北京圆明园画家村的部分画家来到了北京通州宋庄买了房子。1995年秋,圆明园画家村被解散,出现圆明园艺术家为主的艺术人群向宋庄的集体大迁徙。现在,宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家,所以又被称为“画家村”。目前,宋庄已经是中国最大、国内外知名的画家聚居地,并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业聚集区之一。5年前,李玉兰从河北迁居画家村,,双方签订了《买卖房协议书》。但在《集体土地建设用地使用证》上,至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。近来,通州宋庄将面临地铁工程的前期拆迁,将出现巨额的拆迁补偿款。2006年2月向法院起诉,马海涛夫妇要求确认购买合同无效。[法院审理过程]一审判决通州法院一审以李玉兰是城镇居民,不得买卖农村集体经济组织成员的住房,判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛;。李玉兰不服,上诉到二中院。二审判决二中院审理认为,马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时二审法院指出,出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因李玉兰在原审法院审理期间,未就其损失提出明确的反诉主张,此案二审不宜就损失赔偿问题一并处理,李玉兰可就赔偿问题另行主张。另行起诉2008年1月3日,李玉兰将马海涛告上法庭,索赔48万元。[法理分析]宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集休经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求,二审法院不予支持。合同被确认无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则,原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛,出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修,考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上,无法识别与分离,即便能够分离,分离后添附部分的使用价值亦极大贬损,故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当,法院亦予以维持。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补