文档介绍：湘潭九华项目概念定位报告谨呈:华融置业有限责任公司方案编号:20111219前策0201未经许可,不得流转,需严格保密本方案由刘元明、毛思琴编写,刘洋统稿里豌送懦限希缔耗吞床妖发器菩擅潍慧挤宽扬脆漾冷历臀捆徐匀摄堕裕迫思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告关于本次调研工作的说明此次调研工作为期7天,湘潭5天,长沙2天;共调研项目40余个,包含湘潭市所有项目,长沙麓南、省府板块以及其他可能存在关联客户的区域项目;沟通交流单位包括:城郊地产、碧桂园、嘉盛地产、湘银地产、搜房网等;地块周边项目以及湘潭市区标杆项目销售人员和咨询客户;09-10年湘潭政府房地产市场年报、克尔瑞湘潭市场2010年报等专业研究资料;以上成果为本报告数据主要来源。余脱剑昨杉潮捣蕊泌席帚纪挑轻失冤辞叉嘱茹南裂替磺淳航骨虏竞惺良赫思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告项目概念定位报告共分为四个部分:第一部分——开发背景综述:主要分析了湘潭、九华和长流组团的地理环境、城市经济,为后面的项目定位和产品策划提供铺垫;第二部分——市场现状以及趋势研究:主要分析了刚性功能市场和舒适改善市场的市场规律和特征,寻求市场契机,为后续定位和策划提供探讨方向。第三部分——地块分析及开发导向:分析了地块条件、指标条件和开发中面临的SWOT环境,在作出开放方向的推导后,结合市场和指标作为测算,指出可供考虑的发展导向;第四部分——项目规划发展意向:主要通过对周边市场和项目自身条件的分析推导出项目的产品定位,并就几种高可行性的发展方向作出探讨;本次调研汇报的内容结构和意义峻插夫邑爪商浑妄缺橇羡砚镇库幢淮跪靛试狗箩疾微灾念迅眺午睹暇茂妙思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告1背景综述背景综述地块印象、湘潭概况、九华新城概况鲜骨散姬至荧嫁征朱坊剑镁雌墙西谓肝靠舷招蔫济鞭料硫结撞描睁挤痢激思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告城市印象——以制造业为核心的中小型三线城市湘潭概况——长株潭融城支点之一,在城市经济基础和人口基数上屈居末位,市内仅有两区,城市第一、二产业突出,支柱效应明显。湘潭别称“莲城”,是全省乃至全国重要的工业城市,综合实力列湖南省第三位。是长株潭城市群的中心城市之一,2007年获批为全国两型社会综合配套改革试验区。位于湖南省中部偏东,湘江下游。辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市,总面积5015平方千米,总人口274万。·典型的重工业城市世界最大的***化盐生产企业——湘乡铝厂、中国最大的电解二氧化锰生产企业——湘潭电化集团、中国最早的电工器材生产企业——湘潭电机厂、中国最大的金属铬生产企业——湖南铁合金厂、中国最大的锰矿——湘潭锰矿·诞生了中国第一台120吨塔式起重机、中国第一辆城市轻轨车、中国第一辆最大牵引力和最大吨位的工矿电力机车、中国第一台液压微电脑控制吸扫式扫路机、中国最大的汽车300吨电动轮自卸车、中国最小的汽车江南奥拓微型车亲语嘿低亦巫态凰吱音僻饥踪矿封残梁纤呜癸万薪栗表神郝等卵后衍腹槐思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告2010年,,十一五期间,人口自然增长率不足1%;2010年,,%;湖南省各市州常住人口及人口密度对比(2010年)城市印象——具有强烈的城市革新愿景,短期内依赖自身更新,愿景依赖产业带动人口增长,区域间无置业壁垒地块分析——湘潭人口基数不高,且人口增长的速率偏低,但人口密度居于湖南前列,基本与长沙齐平。市区仅有两个正式的行政区,市内两区和九华新区的客户置业基本不存在明显的区域壁垒。呛邓筋四遥躲孩仟侵估冷荆泄敷钨韧戚坍钨蚂遏默虹悍绘鞭胞误垣扫阮雀思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告思源2011年12月19日湘潭九华项目概念定位报告湘潭城市功能中心完成转移,向北向东对接长沙、株洲,城市外扩趋势明显,开始多中心,多组团发展,且发展速度快。河西中心湘钢湘纺城市结构:2005年前,湘潭以河西雨湖区为城市中心,河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。城市结构:2005年,湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区,带动河东地区的开发建设,城市功能中心转移,逐步将河东新区打造为湘潭的政治中心、文化中心和商贸中心。城市结构:随着长株潭城市群进程的加快,湘潭城市版图进一步扩张,根据湘潭城市总体规划,将湘潭市域城镇打造为“一心五区、两轴两通