文档介绍：北京别墅市场发展趋势北京别墅供应量分析图2004年北京区域别墅规模北京别墅区域销售价格北京别墅最新价格趋势项目定位不准缺乏个性***别墅市场冷热不均虽然政策一直在紧缩,但别墅的建设依然如火如荼。  有的项目销售红线一路向上,有的项目销售却迟迟不动,一两个月也不见动静。在北京别墅类型两极分化的同时,别墅的销售状况也出现了两极分化。为什么同是别墅,销售却如此不同?  冷暖不同  据北京房地产信息网提供的数据,位于亚北地区的某别墅项目,上半年共销售108套,均价为9837元/平方米,其销售套数除4月份较之3月份少之外,其他月份都呈递增趋势。据其销售部门负责人表示,自4月底推出其二期组院式独栋别墅后,不到2个月的时间,100余套总价在200万—300万元的精装修别墅几乎售罄,而其单价也比内部认购时上涨了许多。为满足客户的购买需求,开发商不得不把等待第三次开盘销售的房号提前放出。  当这些项目的开发商笑得合不拢嘴的同时,更多别墅项目的开发商却愁眉不展。  某位于马坡别墅区边缘地带的别墅项目,开盘一年多以来,188套别墅尚未卖出一半;同样,还有一个位于马坡别墅区的别墅项目,推出两年多了,销售不足半数,开发商不得不为其改头换面,重新包装上市。  记者了解到,对于大多数别墅开发商来说,2004年的上半年过得艰辛异常,有的项目甚至两三个月才能卖出一套两套。  如果说销售是北京高档项目最头疼的问题的话,那么对于别墅而言,销售更是重中之重。  新盘特点  据北京中原统计数据显示,2004年1-5月份,北京别墅市场共推出新盘17个,,目前共推出4400套别墅。  从开盘的项目所属区域上看,上半年推出的别墅基本上还是分布在传统的别墅豪宅密集区域。朝阳、昌平仍然是别墅市场最热的区域,该区域内的温榆河流域是北京别墅豪宅项目较为集中的区域之一。  据业内人士分析,这主要是因为这些区域具有北京最优越的自然山水环境和比较便利的交通环境。在这些区域居住不仅可以享受到优美的自然山水环境带来的舒适感受,而且也能显示业主的尊贵身份,因此这个区域新开盘的项目数量最多。  自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域分布,造成了京城别墅的区域集中化和热点化。从今年的情况看,这一趋势还将继续下去。  此外,大兴、海淀也是购房者比较热衷的区域。大兴区域的兴起主要是其低廉的价格和便捷的交通条件。大兴区今年新开盘项目的平均单价为5533元/平方米,只有昌平区项目均价(9384元/平方米)的六成不到,价格优势相当明显。  定位不准  同样是别墅,为什么有的卖得火爆异常,有的却惨淡度日呢?  据大中华别墅网尤江分析,市场定位的准确与否,是别墅销售好坏的最关键问题。  根据上半年销售情况看,销售情况不错的项目都有独特的市场定位,其产品都根据人的居住要求进行了精细设计。比如位于亚北小汤山的一个别墅项目,根据自身的环境条件、地理位置,以及对客户心理的把握,适时推出了“庭院概念”,主推精装修的经济性别墅,受到了市场追捧。  但是另一个位于京顺路沿线的项目,在定位上过于超前,其产品设计虽然有特色,购买者却并不十分认可。  另外一个位于顺义的项目,在去年推出时,曾获得了优秀的市场成绩,但今年以来,却因为定位上的含混不明确,销售状况远不如去年。  根据北京中原提供的数据,北京市别墅存量中50%以上是