文档介绍：:购物中心是由开发商统一规划、建设、统一管理的商业设施,拥有大型的主力店和多元化商业街和宽广停车场,能满足消费者购物、餐饮、休闲娱乐的综合性商业广场,他是伴随郊区城市化进程和城市交通网络发展要产生,适应城市居民私家成保有量上升而蓬勃发展的商业航母。 :超大型购物中心、垂直性购物中心、休闲娱乐型购物中心。 :是指开发商在开发阶段以及以后管理阶段在管理运营阶段引入零售、体验娱乐、残影以及其他服务商家到购物中心里面开设店铺,进行持续经营的过程。 :可以将购物中心的招商对象分成主力店:百货、超市、家居(红星美凯龙、宜家、BQ、乐华梅兰)、娱乐主力店以及电影城。半主力店:电器专业店、家居旗舰店(曲美、皇朝家私、博洛尼)、“时尚生活书店”(雕刻时光、光和作用)、服饰旗舰店、电脑、音响店、运动名品店。专卖店:国际一线、国际二线以及普通品牌(单一品牌或者多个品牌)。餐饮:美食广场、主题餐厅、大型餐厅。娱乐:影院、巨募立体电影、虚拟游戏娱乐设施、儿童娱乐设施。文化:多种特定文化类型公共空间。酒店:高星级酒店的入住可以提高商业广场的档次和影响力,高档酒店的品牌作用不低于主力店的影响力 : 目标可以主次分明:先主后次,作用各有不同。租金高低悬殊,租期长短不一:主力店租期长,单位租金低,租金中期慢慢增加;中小型店铺租期短,单位租金高,是利润的主要来源。招商时间长:主力店招商往往集中在项目业态组合之后、规划之前,按照主力店的决定项目的形式和技术要求,因而中小商家的招商可以再主力店的确定之后才正式开始,之前只做招商资讯登记工作。招商难度大:建设时间长影响到主力店很难和开发商之间成立合作联盟,中小商家被装修进度所影响。招商的技术要求比较高:体现在招商人员需要丰富的零售服务知识和综合商务运用能力,需要招商技巧和谈判能力,需要招商人员有较高的评估能力--在租户表达入驻的初步意向之后,应派考察小组具体考察租户的经营情况,其评估内容包括--资金实力、经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层管理能力、营业额和增长率、目前财务状况、合作意愿程度,尽量按照标准进行量化的评估为租户选择提供科学的数据和报告。 a)招商策略:招商推广的策略应符合策划内容,围绕项目的市场定位,功能定位和亮点涉及等。 : 开发前期招商(目前大西洋的项目属于这个阶段)、开发中期招商,开业招商、开业后招商。直营店招商、加盟店招商、投资型商家招商。战略招商和战术招商自营性招商、批租性招商、混合性招商 :流水倒扣和固定租金。电影院大多数是采用百分之10-15的流水倒扣率,百货公司大多采用的是流水倒扣的模式,但是购物中心的商业店铺往往采用的是固定租金的方式,一线品牌在中国的流水倒扣率比较低,只有百分之5左右,而一般的品牌可能会高达百分之30,以上皆是管理性租金的计算方法。第二章:购物中心招商原理 :销售类商家、服务类商家以及娱乐体验类商家。 2.“零售、服务、娱乐体验业态科学组合价值原理”,各种业态经过科学合理的组合和规划布局,从而实现不同业态价值的良好互动。 :购物中心的档次取决于整个项目中和目标消费市场