07第三篇房地产市场运行的微观经济分析之第七章 房地产.ppt

文档介绍：房地产开发的成本收益分析
住宅密度的选择
房地产开发的区位选择
房地产开发的时机选择

确定一个项目方案是否经济可行:能否带来净收益
项目比选:排列各种可比选择项目的优先顺序
确定项目最佳规模:净收益最大(边际收益等于边际成本)
成本效益分析方法广泛用于资源开发和社会投资方案决策。

—项目最佳规模
单一房地产开发项目的最佳规模理论上应该在C点,此时边际收益等于边际成本。
实际上由于非完全市场竞争及资源有限同时存在,最佳规模可能达不到C点。
最佳规模虽不一定是边际收益等于边际成本时的规模,但一定是净收益最大的规模。



规划限制(最高、最低密度)
最优住宅密度决定
效益
房价:取决于消费者对住宅属性的价值判断,密度增加会降低消费者对住宅的支付意愿,房价下降;
开发总收益:密度增加,单位面积土地上的建筑物数量增加,开发总收益增加
成本
容积率增大,住宅开发成本相应增加。
最优容积率:
剩余利润:
P105
房地产业是一种与土地区位紧密联系的特殊行业。
无论是投资者投资开发房地产还是消费者购买房地产,第一位要考虑的往往是地段。
区域选择是房地产开发项目策划的一项重要内容,是影响房地产开发成功的关键决策之一,。
房地产项目区位的分析与选择,包括地域和具体地点的分析与选择。
不同类型房地产项目对区位的要求不同。
不同类型房地产项目对区位的要求不同
住宅项目
写字楼项目
零售商业地产项目
工业地产项目
—开发时机选择
首先考虑宏观经济政策和房地产市场形势,通过市场调研和分析,预测项目开发完成后(产品上市时)的市场前景;
然后,倒推出应获取开发场地和开始建设的时机,并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。
进行开发时机的分析与选择时,应将重点置于市场前景的预测上。