文档介绍：一、针对性城市背景研究1城市宏观经济分析城市经济运营情况、经济结构、各经济组成发展情况城市经济地位以及变动相关经济政策分析(产业园区规划、经济扶持主力等)2城市发展规划分析城市发展方向城市人口发展城市规划情况二、针对性市场研究服务1宏观市场分析:整体宏观政策、规划相关房产政策分析(相关政府、银行、税收政策)定期价格分析:单价、价格涨幅、未来价格预测供求:供需体量变化、供需主力区域的变化、未来预测客源:量化分析二手市场、租赁市场分析2项目相关竞争市场分析:(1)内容:房型:房型面积、房型配比价格:单价、价格涨幅、总价、装修价去化:去化率、去化喜好(包括对面积、朝向、户型等)客源:客源分部区域、行业分部、家庭结构、购房需求、大概收入产品:包括对总规、立面、房型、景观、以及各细部分析结论:了解市场、(2)区域:重点为项目周边区域为主,其次表现为有竞争关系的同类型区域相关项目分析3项目区位属性分析:城市属性分析:人口、经济发展、历史、地理位置、文化等城市特性城市发展以及功能布局、城市规划发展区域现状以及未来规划发展:人口、经济、文化、历史等区域特性4项目SWOT分析结合项目地块情况,分析找出项目的优势以及劣势,从中发掘出项目的机会点,提升项目竞争力,弱化项目受到的“威胁”5项目市场定位通过以上系统分析,给项目一个市场定位,项目的档次、产品类型以及产品类型配比、面对区域范围(全市性还是区域性等)三、产品策划服务主要内容:地块分析对地块面貌、优势分析竟争对手产品分析竞争对手产品立面、房型、景观分析(三)产品建议对产品定位建议,以及对总规、房型、立面、景观、智能化建议四、价格定位服务结合以上分析结论,通过对宏观以及区域市场的去化、价格等变化,对比项目区位、产品力分析,对不同类产品价格定位。五、推广服务根据项目的产品定位和推广思路,设计项目的案名、LOGO、VI、报广、户外看板、室内写真、围墙广告、售楼厅布置等一系列视觉效果,为项目的销售造势。六、销售服务开盘前:置业顾问培训,客户接待、登记、分析,制作营业日报、周报表,根据客户需求制定销售计划、价格表、开盘流程。开盘后:案场销控以追求房源有一个合理的去化顺序和去化率,按时完成预计的销售目标,配合签订购房合同和收集按揭资料。七、合作方式(一)、全案策划包括第一、二、三、四、五等五项服务,根据项目体量、总销售金额、销售周期的长短按比例收取一定的佣金。此种模式下一般全案推广(即广告投入)、销售所产生的费用由开发商自理。(二)、代理销售包括第一、二、三、四、五、六等六项服务,根据项目体量、总销售金额、销售周期的长短按比例收取一定的佣金。如果情况许可在该佣金的基础上还可以和开发商约定以下两种方案中的任意一种:1、根据周边市场行情和开发商制定一个销售底价,在销售过程中如有某一套或几套房屋的实际销售金额大于该销售底价,多出的销售金额称为溢价,溢价按照一定的比例和开发商分成。2、开发商一般会在合同中制定销售考核目标,如在期限内没有完成销售目标会有一定的惩罚模式,一般是按比例扣留部分佣金,代理公司则可以提出如果在期限内超额完成销售目标,超额的部分佣金增加一定的比例。在这种合作模式下推广费用可以包含在佣金内,但佣金点数相应提高,一般不采用这么方式(代理公司成本投入扩大大,风险扩大),即推广费用一般由开发商承担。销售费用由代理公司承担,