文档介绍：试点和推行征收物业税我国目前根本不具备条件
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过去两年,关于征收物业税的舆论呼声十分强烈,国家建设部和税务总局已在个别城市进行试点。最近建设部又就“推进房地产税制改革和推行物业税”专门致函各地征求意见。在我看来,无论是来自民间的建议,还是出自主管部门的试点推行,他们基本上不了解征收物业税的复杂性和艰巨性,在当前的条件下,根本不具备实施的客观条件。其理由如下:
一、将征收物业税作为调控房价的出发点,仅是一种主观幼稚愿望和短视行为。
我们的一些同志以为通过加息、提高税率、增加税种就能抑制房价的过快上涨,甚至能够使房价下跌。在过去的五年房地产调控过程中,实践已经证明在商品住宅需求旺盛,而供给又相对不足的情况下,任何加息加税的办法,都通过卖方到买方的传导机制,导致了商品住宅价格的上涨。打着让中国更多老百姓住得上房、租得上房和买得起房旗号的房地产调控的政策,在推行过程中,老百姓无论是租房还是买房都更加困难。
二、我国的房地产税收由于叠加效应已经形成重税,不利于我国老百姓财产性收入的增加和存量商品房的市场供应。
现在的房地产相关税收已经有印花税、契税、营业税、所得税和土地增值税等,这些税已经呈现税率不断提高的政策倾向,叠加在一起税赋已经很高了。拿商品住宅流通交易现行税赋为例,就是放在世界范围内做横向比较都属重税。近年来国家在房地产税收总量的增幅上,已经大大超过我国GDP和城乡劳动者收入的增长幅度。建设小康社会,增加我国老百姓的财产性收入都是中国共产党全国大会上形成的基本共识。而现行房地产税赋和我国发展目标并非完全衔接。对商品住宅流通环节不断加大税赋,减缓了存量商品住宅的流通量,不利于在增量商品房不足情况下的市场供求关系的平衡。税赋过重存在政府与民争利的问题,容易导致产业萎缩,就业减少。
三、现行房地产各种税收的合理性是存在疑问和争议的。
商品住宅契税是在我国解放初期限制私人拥有住宅、限制房屋作为商品进行流通,实行资本主义工商业改造为背景条件下的产物,而目前的社会主义市场经济体制和我国改革开放环境,已和当初有了根本性的变化。当前商品住宅流通环节的一些征税目标税基是相同的,存在着一个税基多重征税的现象。就多数老百姓购买住房而言,主要是基于住房条件的改善为目的,而不是以商业经营为目的,向出售自己产权房屋的老百姓征收营业税,实质上是向根本不具有登记企业法人的、也不具有商业营业性质的老百姓征收不当税种。即便是老百姓出租自己的产权房屋,也是以弥补家庭收入不足,提高家庭生活支付能力和生活水平为主要目标。相当一部分老百姓出租自己的产权房屋,是以租赁收入抵付按揭贷款。老百姓现有产权房屋市场价值的提升,既有城市大环境和市场条件的改变为条件,也有动用自己的货币资产包括维修基金实行房屋装修、维护和改造的原因,不能一概而论,轻易扩大征税基数。
四、物业税征收需要有明晰而复杂的客观标准,而这种标准的依据和制定现在都缺失。
征收物业税,就必须有税基标准,它包括城市(区域)的基准地价和建筑物重置价格。而这种税基标准又必须以税基评估为前提、为依据。国际通行惯例是国家定规则,社会和市场评估机构具体实施,行政部门进行监管;其标准是以房屋重置价格为基础,一般低于市场价格的1