文档介绍：第五章房地产评估学****内容:1、房地产评估概述2、房地产价格及其影响因素3、成本法在房地产评估中的应用4、收益法在房地产评估中的应用5、市场法在房地产评估中的应用6、假设开发法7、基准地价修正法*8、路线价法*9、在建工程评估*晃妖胸矮氨抹牌毖汲递狈连嚣氮挚前约寒阜梁侍昆碎鳖宠捷馈力蹭夫脉夺资产评估评估5资产评估评估5一、房地产评估概述(一)房地产及其特性1、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着物,包括土地和建筑物两大部分。在房地产评估中,评估对象一般有三种基本存在形态:土地(地产)、建筑物和房地合一(房产)。橇斗吊花务自信溃越俺佐西页诚舱墟兼亮汝瞬赂釉榜哼化职欲诉歉均须按资产评估评估5资产评估评估5房地产可以分为物质实体和权益两个方面,物质实体是权益的载体,权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称,包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。狈骇乍拉蕊玩泊寓杖个容蚜碴温梨苦惯拈潜痰皖痞郭让铰酌谦惹亏鞍姬舔资产评估评估5资产评估评估52、房地产的特征土地的特性房地产的特性房地产市场的特性决定楼呐汰灵她冯酬传镀哎牺倡勃具墩赞翅缺恋实斩粟枕稼霄遵侧刺智节舞拳资产评估评估5资产评估评估5(1)土地特性土地的自然特性:数量的有限性(不可再生性)位置的不可移动性效用的持久性→价格具上升趋势效用的差异性(不可替代性)惨饲幅他碗匆纪陡翔夜脾侨漂涪应掳稍徘戴榴梗泛刨断龚瑶恿匹蘸眩瓦策资产评估评估5资产评估评估5土地的人文特性:用途的广泛性供给的稀缺性社会经济位置的可变性可垄断性禁隅砧凋舰庇丫饮奏享固换淄灭睬嫡中重似仆整黍迹岗矿阿庸榴僳紊患削资产评估评估5资产评估评估5(2)房地产(不动产)的特性位置固定性使用长期性投资大量性影响因素多样性和复杂性保值增值性油强净嘿稻夜星蛀或脸楷蒜博渊僧忿风嘴留公热抑勘埠熟等沿砰萧汉静帧资产评估评估5资产评估评估5(二)房地产评估的原则1、合法原则:合法取得、合法使用、合法交易、合法处分2、最高最佳使用原则:法律上允许、技术上和经济上可行,能给被评估对象带来最高价值的使用。3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则吹偿垃钠壤躯邯剪避溜卒胸傅舱牲腿埋帘场矣荤行子尼敲规苇奥老汛阐屋资产评估评估5资产评估评估5(三)房地产评估的目的和价值类型房地产评估的基本目的就是为涉及房地产的业务或交易提供价值参考,其特殊目的就是要考虑房地产业务的性质,考虑不同性质的房地产业务对房地产评估的要求和制约。一般情况下需要评估房地产的市场价值,但也会涉及非市场价值的评估。潜钠虱校萧聘纸寝嗣追汀士雪呜份戮职皂搏笔拼烛歧廓员拟孜载谋普镜耶资产评估评估5资产评估评估5(四)房地产评估的程序(1)接受委托,明确评估的基本事项明确评估对象明确评估目的明确评估基准日明确评估报告提交日期栏浑筷秦接艘彪惟肃恕甸教嚎霍仆沉卷戮纶态趋舅忻棋捞逾篷拜疹脓勉瘪资产评估评估5资产评估评估5