文档介绍：一、商圈现状篇1、二七商圈——城市形象门户商圈2、火车站商圈——批发集散地3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域4、碧沙岗商圈——西区生活集中区5、郑州龙湖商业圈——新区商圈形成二、问切篇1、重开发与轻策划2、重销售与轻经营3、重个体与轻整体三、对策篇1、郑州商业格局面临变革境况2、商业地产的专业化操作自2003年郑州商业地产火爆之后,2006年的郑州商业地产继续上演着如火如荼的繁荣景象。虽然三年对于商业地产来讲,不足以证明什么,但从郑州商业发展的变化看来,有了更新的内容。对于未来,郑州商业地产可否厚积薄发,引来万众瞩目,为郑州的经济腾飞提供坚强后盾,正是笔者所要分析的。2003年,统计局显示商业项目总面积超过150万平方米,如此,加上郑州原有商业网区,面积总和超过300万平方米。现今,郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现;连锁超市经营领域正在拓宽;丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。是不是真实的郑州的商业情况?是不是火热的现象就能表明一定有源源不断的火源在支撑着呢?根据统计资料显示,,,从数字上来看,郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区,处于较低水平状态。由此看来,郑州的商业地产存在很大市场。这个市场的机会点在于什么,是开发者关心,也是投资客关心,更是ZF人士所关心的。在看到了郑州市的商机凸显之后,大家都颇有点众望所归的感觉,那就是2006年的郑州商业地产依然取得了供销两旺的局面。商业地产的投资火爆,一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高,对城市未来经济发展更有信心;另一方面,目前郑州受到关注较高、占有销售比例较大,有代表性的多为主题商业街或专业市场。郑州住宅密集区自发形成的商业形态,因没有集中、统一规划,无论从经营载体——住宅底商的硬件环境,到软件服务品质,均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求,这就推动着城市商业形态的发展、变化——从自发式零散街铺,逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡,并逐渐走向成熟。从发达地区的商业地产发展历程来看,主题商业形态不仅是城市化的标志,也是商业发展到高级阶段的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业,来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等,各区域可结合区域商圈的差异,选择不同类型的主题商业地产开发。以郑州火车站商圈的电子商城为例,由于电子商城距火车站很近,四周被服装批发城和鞋帽批发城所包围,建筑的外立面不堪一睹,本是透明的玻璃窗如今都罩上了历史的尘埃,甚至是有的玻璃窗都已破碎。但是,就是这栋四层楼房,是唯一集中经营郑州市电子配件的主题专业市场。昂贵的房租也是令周边的档次较高的商场业主不敢与之相媲美,要高于两倍之多,尽管如此,门外排队租房的客   户依然络绎不绝,有的更是“望尘莫及”。如此其貌不扬甚至是可以用丑陋来形容的这尊楼,却成了郑州火车站商圈的一个很大的“香饽饽”。毕竟,这种香饽饽在一个大的宏观地产市场中少有出现的,因为现在的市场中总是应该良莠有分的,所谓的优胜劣汰、适者生存,遵循了市场规律的。而