文档介绍：2010年市场年报
重庆
目录
宏观经济环境
2010年重庆GDP快速增长,增速位居全国第二位,经济良好运行,城市竞争力不断增强。
城市整体GDP来看,2009年重庆GDP总量排名第七名,但重庆人口基数较大。
%。由于中央大力支持,地方政策到位,我市经济形势正沿着又好又快的方向发展。
03-10年重庆GDP赠速
2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元,%,即多收入了1763元,。
与其他城市相比,,收入和房价的比例相对较为合理,而北京上海以及海南的收入房价比相对较高。
宏观经济环境
重庆人均可支配收入不断提高,相比其他城市房价相对较为合理,沿海城市房价明显较高。
备注:以上数据采用2009年城市整体数据
参考其他国家的发展经验,中国房地产市场刚进入加速上升阶段,整体大趋势不变,但一线城市高峰期已过,二三线城市潜力较大。
新房交易量与人居GDP关系
住房价格与人均GDP的关系
2009年中国人均GDP3711美元,跨入3000美元关口。全国层面而言,住房市场刚刚进入加速上升阶段。一线城市人均GDP普遍超过8000美元,住房市场高速发展期已过,二线城市处于加速阶段,三四线城市则蓄势待发。
城市居民人均居住面积
从98年的住房制度改造至08年,仅仅10年时间,,达到28平米,住房面积和环境得到极大改善,但整体发展水平依然较低。
数据来源:中金公司研究部
宏观经济环境
2010年重庆市房地产开发投资突破1300亿元,1-,%,呈大幅增长的趋势。
2010年1-,%。增速呈平稳增长态势。
固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力,预计2010年全社会固定资产投资将达到6900亿元,其增速远远高于GDP。
宏观经济环境
重庆固定资产持续增加,房地产投资总量增长保持在25%以内,但08-10年增幅有所减缓。
政策环境
税收:二手房交易税从5年调整至2年,一手房契税减半。
金融:一套房首付2层,,多套房参考一套房标准执行。
土地:放宽地价款支付期限和比例,支持开发商融资,放宽开竣工期限。
税收:二手房交易税恢复至5年,一手房契税优惠取消。
金融:一套房首付3层,,,三套房停贷。
土地:首付款比例不得低于总地价的50%,有违规的企业不得贷款和新购置土地。
鼓励
打压
415前后调控政策变化示意图
调控仍将持续
行政手段:启动4万亿投资计划,拉动整个经济。
行政手段:出台限购令,目前已有14个一线城市执行。
从08年11月,在金融危机的大背景下,政府开始实行较为宽松的货币政策,鼓励房地产市场发展,此后房市快速回暖,房价屡创新高,10年4月15日国十条出台,开始了新一轮的调控
415政策出台,标志做中央对房地产的政策有09年的鼓励,转为压制,市场开始进入政策调控期。
上半年刚需爆发,房价飞涨,下半年CPI高位运行,通胀加剧,投资渠道单一,避胀资金纷纷进入房地产,再推高房价。
10年3月上北深广四大城市房价同比增幅超过50%;
房价飞涨
通货膨胀
全年目标实现困难;
投机氛围
市场心态已经膨胀到濒临失控的状态;
经济过热
%的经济增速固然喜人,但也有着过热的隐忧;
房地产业所反映的并不是单一的行业问题,其涉及到民生,涉及到经济的稳定发展,其折射出了目前全民的膨胀心态,是一个社会稳定问题,是一个经济稳定问题,更是一个政治问题!
史上最牛调控!
政策环境
2010年政策调控时间表与重庆楼市表现
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
,国十一条
明确二套房贷首付不低于40%。
贷款买二套房首付50% 。
,新国十条
加快保障性住房建设;高档住房土地增值税预征率上调到2%,交易契税征收3%;不足5年转让住房, 征收营业税。
,二套房贷
,渝十条
核定二套房认定标准,设外地人申请房贷门槛。
,两江新区
两江新区正式挂牌成立。
,限购令
党中央、国务院表示要加快发展公共租赁住房。
多数一线城市家庭限新购一套房。
重庆停贷第三套房,首套房首付比例提高至30%。
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2010年12