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不动产特殊权益及其价值评估口蔡勇【摘要欢壑当局噬鲜枪赜诓欢ㄒ娴募壑担欢ㄒ娣治鍪瞧拦榔浼壑档墓丶庠诓欢厥馊ㄒ婀兰壑斜现得尤为突出。不动产特殊权益包括特殊的非占有性不动产权益和特殊的占有性不动产权益;特殊的非占有性不动产权益包括地役权、抵押权和可转让的开发权,特殊的占有性不动产权益包括空间利用权、时问分享权、收益权、建筑物区分所有权、合作所有权。不动产特殊权益在不动产评估实务中出现得越来越多,对其进行分析并探讨其价值评估的思路,具有重要的理论与实践意义。【关键词】不动产;特殊权益;价值评估【文献标识码】【作者简介】蔡勇,江西省建设厅住宅与房地产业处注册房地产估价师,研究方向为房地产经济。髂喜不动产的权益包括权利、利益和收益三个方面,一般的不动产权益的价值评估已为不动产估价人员所熟悉,但不动产特殊权益的分析及其价值评估却为不少不动产估价人员所陌生。为此,笔者撰写本文对其进行探讨,以供不动产估价人员在实务中借鉴。地役权。地役权是土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权。在与地役权相关的不动产中,需要取得地役权的不动产称为需役不动产或支配不动产,而提供地役权的不动产则称为供役不动产。地役权的一个常见形式是缆通行权——即是从别人士地上通过的权利。另一个就是输电设施或电话线路的地役权,它允许设备公司在土地上指定的地点树立电杆并在电杆之间布线。地役权分为两种类型,第一种是附属地役权,它附属于土地上,而不是一种私人权益;第二种是总地役权,它不附设于不动产,而只是有利于拥有权益的个人或机构。例如,上述输电电线地役权有传输电力的效用,而未附属于任何不动产。附属地役权除上述的道路通行权外,还有保留地役权、开放空间地役权和古迹保存地役权。保留地役权可限制不动产的未来使用,并且具有保护野生动物和栖息地的效用;也可以为自己不动产的效用,通过支付相应代价而取得保留地役权,例如,假设位于海滩附近的一个宾馆牒L仓溆幸桓鼋筑高度相对低很多的宾馆虮龉軦为了不失去其眺望大海的效用,就可以通过取得保留地役权来限制宾馆脑旎蛑亟ㄎ8卟憬ㄖ切枰N4讼虮龉軧支付有关代价。开放空间地役权要求将土地留出来做为菲建筑用地。古迹保存地役权常常是通过禁止对不动产实体进行改造的方式来保护某些具有历史价值的不动产,它使不动产避免开发至单纯从不动产所有权人的经济效益来说的最高最佳利用状态,而达到了从整个社会角度看的最高【中图分类号】.恼卤嗪拧一、特殊的非占有性不动产权益
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之所以需要对地役权进行价值评估,一是因为地役权包含了一些对供役不动产所有权的限制,服从地役权被认为是背上了包袱,从而在一定程度上会减少供役不动产的价值;二是因为地役权能使需役不动产的效用得到更好的发挥,从而在一定程度上会增加需役不动产的价值。地役权的价值评估思路依地役权的取得情况不同而不同,对于政府因公共需要通过征收取得地役权的估价,其经济理论基础与国家征用补偿估价基础大致相同,价值的衡量是供役不动产价值的损失,即地役权的价值等于供役前的不动产价值与供役后的不动产价值之差,而不在于取得地役权不动产的价值增加;对于私人通过合同取得的地役权的估价,采用分配法,即通过对受益的需役不动产的价值增加总量或收益增加总量进行分割来进行估价。抵押权。当某宗不动产被设定抵押权作为贷款债务担保时,该宗不动