文档介绍：根据万达第四代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求,集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段,对规划、建筑设计方案进行深度解读,认真研究总结第四代综合体的产品特质和潜在问题,充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项,完善设计品质,努力实现万达广场整体价值最大化目标。
为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质,在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下,集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段,并对不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编,形成《万达第四代综合体规划设计重点》,以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导,真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。
第一阶段:产品定位研讨会阶段
项目“产品研讨会”市场调研及产品建议
【关注点1】:一、项目所在城市主要经济指标:(数据采集时间段:前一年度,可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》)
项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数;
人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况;
城市机动车保有量(分私家车、计程车、公交线路等);
统计年鉴(城市经济指标)总表,赢商网
【关注点2】: 商圈状况分析:
商圈结构组织;
建成时间及演变过程时间节点;
商圈现状:规模、店铺数量、各业态(百货、超市、电气、步行街等)数量、租金水平;
商圈的主要消费特点:分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。
【关注点3】: 个案分析:(选取原则:以出租形式统一经营的购物中心或步行街)
整体规模、业态结构、业态配比;
租金水平;
辅助及配套设施情况
在建新项目调查与分析
【关注点4】: 本项目分析:
交通组织、配套设施
周边环境、各种现有业态情况,该区域人口状况、消费水平
项目SWOT分析
二、产品及平面规划建议:
关于项目总体的平面规划设计(专题阅读)
【关注点5】:主要业态结构和规模、空间布局
1)、新兴业态内容的增加及比重;
2)、各主力店的比邻关系及匹配,关注赢商网;
【关注点6】:交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)
停车场(规模、车位数等)
万达(专题阅读)商业综合体(专题阅读)一般设置大型城市广场(3000~10000平米左右)。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其他广场结合步行街入口设置;(规划院强制条文已列)
项目周边交通是否较为复杂?为方便客流出入,建议增设车辆港湾停靠站;
根据实际考查当地购物消费出行****惯,及市区停车位规划是否严重不足?建议在合理设置机动车停车位的同时,应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位;
停车场的出入口位置,对停车场内的车辆出入交通组织是否有利?同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵,是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性,形成便捷的车流动线;建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上;
项目整体在交通组织方面如何与环境(项目各业态板块间、项目周边大环境)相衔接?大、小交通动线组织(机动车、非机动车、人流)、平面、立体(各车道、楼梯、客、货、扶梯等)动线组织产生的冲突点如何解决?
【关注点7】:配套功能及有关还建部分各项设施的建议;
【关注点8】:结合万达综合体本身的结构特点,建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝,减小由于地震、漏水等对其造成的影响;
【关注点9】:商业管理用房的设计要求;
关于步行街的平面规划设计
【关注点11】:步行街设计规模及原因分析(重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等);
【关注点12】:步行街整体布局的问题
步行街内各业态划分格局的合理性(如商铺的宽度、进深、面积大小)
步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题?
若为三层室内步行街,其第三层的业态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态,必须放置在三层,以减少其对一、二层的影响,并尽量高空排放。(规划院强制设计条文)建议屋顶油烟井距高层水平距离20米以上;
根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。(规划院强制设计条文)
【关注点13】:步行街内部交通组织的建议(包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等),涉及步行街交通节点设计问题,包括但不限于以下问题:
步行街的长度以280~350米为宜